Bonjour,

Rapidement pour informer ceux qui cherchent à s'installer...
Il y a 2 mois, j'ai visité une officine à côté de St Etienne avec un cabinet de transaction, on m'a fait un prévisionnel qui était "alléchant", et j'ai fait confiance à l'agent de transaction sur ma possibilité d'acquérir.
Financement total de 690 k€, avec 30 k€ d'apport personnel, soit 660 à emprunter. Certes prix d'achat à 68 % du CA TTC, avec une bonne rentabilité.
Cette officine me plaisait bien, l'agent m'a mis la pression afin que je fasse une offre d'achat écrite, le lendemain, il m'a appelé pour me dire que l'offre était acceptée. Je n'ai jamais reçu cette offre contresignée en RAR.
Ensuite, il m'a aussi mis la pression pour que je choisisse son rédacteur d'actes, heureusement, j'ai trouvé un notaire très compétent.

Le premier projet de compromis est arrivé, de nombreuses clauses n'étaient pas acceptables, mon notaire a donc fait un courrier avec toutes les remarques.
La seconde version était presque identique à la première et pas moyen de négocier...

Pensant ce temps, j'ai fait le tour des banques, parmi les plus connues, pour présenter mon projet.
Réponse : l'apport personnel est nettement insuffisant...

Suite à tous ces évènements, avis des banques et compromis "pas correct", le notaire et l'avocat se sont mis d'accord pour ne pas signer de compromis, afin d'éviter une perte de temps pour tout le monde.

Et là, le cabinet de transaction a exigé la signature du compromis en disant que j'avais signé une offre d'achat et que donc, j'étais engagé.
Les clauses ont été négociées et j'ai donc signé le compromis en suivant les conseils de mon notaire afin d'éviter une possible procédure, même si on peut douter de la valeur de l'offre d'achat. Il a trouvé cette attitude "stupide et non civile"...

Si vous avez un avis sur la possibilité de financement ?

Si vous voulez les noms du cabinet de transaction et de la société de notaire, je les donne volontiers par MP.

En plus, lors de la signature du compromis, les deux "compères" du cabinet de transaction ne se sont pas gêner pour dire haut et fort qu'ils savaient comment ça finirait, du style, "refus de complaisance", et que donc, pas de financement à cause de moi.
Je trouve vraiment lamentable d'agir ainsi, j'avais bien compris qu'il fallait se méfier des cabinet de transaction, en plus avec des honoraires (30 k€) injustifiés par leur travail et sérieux.

Donc méfiance et bon courage.

:-o

Tu as manifestement eu affaire à des escrocs...
Par expérience, les transactionnaires savent très bien à l'avance si un dossier passera au niveau des banques ou pas.
Te forcer (ou du moins t'inciter fortement) à signer en sachant que ce n'était pas dans ton intérêt et que les banques n'accepteraient jamais, c'est quelque chose qu'aucun transactionnaire sérieux ne ferait jamais. Leur réputation est en jeu. Et donc celui-ci vient de se griller définitivement.

Quand tu as signé le compromis, c'était bien sous condition suspensive de l'obtention d'un prêt non?

voila pourquoi on ne doit rien signer avant le compromis de vente .....

Oui, je sais qu'il vaut mieux ne rien signer, mais le cabinet de transaction ne fait rien tant que tu ne signes pas d'offre d'achat.
Qu'il ne te revois pas contresignée d'ailleurs, ensuite il te menace...avec ce document...
Entre temps, si le vendeur vend à un autre et bien toi, tu peux rien contre lui, car tu n'as pas de preuve...

J'ai à l'avance vu les banquiers qui m'ont donné leur avis, 690 k€ à financer, avec 30k€ d'apport personnel c'est faible, avec un prévisionnel très optimiste.

Aujourd'hui, j'ai eu des informations comme quoi, ils déposent des dossiers de demande de financement, sans m'en informer, sans mon accord, de plus dans le compromis j'ai fait supprimer la clause qui leur donnait mandat pour déposer.
Dans le compromis, ils n'ont pas accepté de mentionner le montant de l'apport personnel, heureusement j'ai fait supprimer la clause où je reconnaissais avoir l'apport nécessaire et suffisant pour l'obtention de l'emprunt.

Je ne sais pas ceux qu'ils y gageront, à part une belle publicité.

Si je raconte cette histoire c'est pour que les jeunes et moins jeunes se méfient...

Ah oui là, quand même, tu es tombé sur du lourd. Je suppose que lors de l'accord, ton notaire t'a blindé afin de ne pas avoir de craintes particulières quant aux suites de la procédure ?

>>je sais qu'il vaut mieux ne rien signer, mais le cabinet de transaction ne fait rien tant que tu ne signes pas d'offre d'achat.

Dans ce cas mieux valait effectivement laisser tomber, comme le disait Marinela. Mais je comprends bien la mise en garde pour ceux qui se lanceront dans le bain pour la première fois.

Y avait-il une date butoir notifiée, style 10 jours pour obtenir une réponse ?
Dans ce cas si tu n'as pas de réponse, tu es libéré de tes engagements...
Un bon avocat gagnera sans aucun problème avec ce simple argument.
Dis toi aussi que la mauvaise publicité d'un procès leur nuit.

Bon courage et NE LACHE RIEN ! ;-)

Message édité par : pharmecoul / 24-06-2009 09:58

Oui, il y avait une date, je n'ai pas reçu la preuve qu'elle avait contresignée l'offre d'achat, l'agent de transaction m'a simplement dit qu'elle avait signé, mon notaire a préféré que je signe un compromis correct afin d'éviter un procès...j'étais assez d'accord avec lui.
Maintenant un compromis a été signé, donc je suis engagé, il ne reste plus qu'à attendre les réponses des banques.
En attendant, je perds du temps...

Que dit le compromis au sujet des conditions d'octroi du pret :
- taux fixe obligatoirement ?
- taux maximum ?
- montant de l'apport en toutes lettres ?
- choix de l'assurance revenant uniquement à l'emprunteur ? (pour éviter que la banque n'impose son assurance)
- durée maximum du prêt ?

dis toi aussi que les banques sont actuellement frileuses et qu'un faible apport ne favorisera pas l'octroi de prêt...

Encore une fois bon courage.

Au fait dans le compromis de l'agence de transaction, le plan de financement est basé sur quel apport personnel ?
Si c'est 30000 euros, c'est plutôt bon signe car il ne pourront pas te forcer à mettre plus ... ;-)

L'apport n'est pas inscrit au compromis, ils ont refusé...
Il y a un taux fixe sur 12 ans, pour l'assurance, c'est assez vague, je dois juste être assuré comme le souhaite l'organisme financier.
Concernant l'apport il est indiqué dans le prévisionnel, heureusement.
On se rend bien compte que le seul et unique intérêt du cabinet de transaction, c'est de vendre l'officine, qu'importe que ce soit l'acquéreur qui les rémunèrent pour cette "prestation".

ca c'est très interressant !

je pense qu'ils ont une clause de rémunération alternative avec le vendeur pour récupérer qq chose sur un dossier signé puis refusé par labanque. ou alors j'ai l'esprit mal tourné ....

j'en ai connu des transactionnaires, mais des comme cela, champion !

ou alors tu sert de chèvre pour un autre acquéreur ...

je sais j'ai l'esprit mal tourné !

pas du tout Marinela....tu es juste lucide.
En 3ème installation, j' ai eu la mésaventure humliante. Inutile de te dire que je n' ai pas l' âme d'une chèvre. j' étais révoltée.
Penses au mailing...ce n'est plus qu'un jeu d' enfants, et s'il ya du déchet car bien des confrères n' ont pas l' esprit ouvert à des modes de fonctionnement pourtant courant dans d' autres professions, il y en aura toujours quelqu'un pour te répondre.
Et penser qu'économiser les frais d' agence ne pouvait être qu'un plus.
En Ile de france, no problèmo! j' ai toujours eu plein de réponses de confrères décomplexés..
Dans ma jolie province ensoleillée, gagnée à la force du poignet, aie!!!! cella ne se fait pas, oh là là, ben voyons!!!
Les vaches ( en l' occurence les pieds de vignes, le pineau et le cognac!!!) doivent être bien gardés. et pourquoi s'embêter
puisqu'on a l' héliotropisme, donc que l' on est sûr de vendre. Tant pis pour ceux qui veulent s'installer , z'ont qu'à faire partie du sérail ou
alors passer par une agence acrédittée.

Ecris, rappelles, serts toi des statistiques et des grossistes, évites ces 3 à 4% de rien de rien. Quelqu'un a dit sur le forum..."juste pour me donner l' adresse! "
ben, ça fait cher l' annuaire! :-|

Bon courage et à plus

Il y a des titulaires qui de toutes façons ne veulent pas travailler en direct. Nous en avons fait l'expérience il y a quelques années..Nous recherchions une officine dans un secteur bien défini. Nous avons envoyé un courrier aux 30 officines du secteur en question..Aucune réponse...Pourtant, l'agence de transaction nous a proposé dans un 2e temps 2 officines à qui nous avions écrit... :-(

La plupart des titulaires évitent le direct, par souci de tranquilité, afinn de ne pas être dérangé à tout moment par des curieux.
Et ce ne sont pas eux qui payent l'intermédiaire, même si le coût de ce transactionnaire joue dans la balance pour l'acheteur...

Dans cette profession, c'est comme partout, on trouve de tout: Le pire et le meilleur.
Donc, il faut au premier rendez-vous, leur demander quelle % ils demandent, et quels services ils proposent pour justifier cette commission. Si les prestations proposées sont insuffisantes, c'est un argument pour demander une baisse (3% au lieu de 4 ou 5)
si l'affaire se continue.
NE JAMAIS OUBLIER QU'ILS SONT LA POUR GAGNER LEUR VIE, et, pour certains, l'éthique ne les étouffe pas....
Donc, leur prévisionnel est à prendre avec des pincettes, et il faut toujours demander un autre avis.
De plus, sauf réputation justifiée, il vaut mieux éviter de prendre LEUR avocat pour rédiger le compromis, et, encore une fois,
faire intervenir son notaire ou une personne qualifiée pour un deuxième avis.
Pour finir sur l'offre d'acaht: C'est un engagement juridique, il faut donc peser tous les termes, et vérifier que les éléments principaux y figurent : CA de la pharmacie, trois derniers CA des bilans, durée de la proposition, prix d'achat proposé.
C'est dans le compromis que l'on ajoute les conditions suspensives d'obtention d'un pret de x€ sur x années à un taux maxi de x%,...