Bonjour

Ce message s'adresse en priorité à tous ceux qui ont entrepris des démarches pour s'installer, ainsi qu'à ceux qui ont franchi le pas ces derniers temps. Je pense entre autre à ElBragard, très présent aujourd'hui sur le forum, qui vient apparemment de signer un compromis.

Comme je l'ai déjà dit dans d'autres sujets, je suis en quête d'installation.

Mon apport est minime. 12000€ disponibles, que je pourrais au mieux porter à 50 000€ en prenant en otage le capital dégagé par le revente la clientèle de ma compagne kiné (ce que je préférerais éviter - j'estime qu'un investissement sain doit s'autofinancer. Le fruit de son travail n'a ps à servir à alimenter mes besoins perso - merci cependant de ne pas faire dévier le sujet vers la gestion de la question financière dans le couple).

Dans tous les prévisionnels que j'établis pour des officines de 600 000 à 1,1 M€, avec mon apport et en me "contentant" de 2500€ nets mensuels avec 0 à 5 semaines de congés les 2 premières années et une présence au comptoir couvrant l'intégralité des horaires d'ouverture, il m'est impossible de boucler le budget sur 5 ans si j'achète à plus de 60% du CA. Entre 55 et 60%, il faut encore compter sur un 2% de croissance et une marge qui se maintient aux alentours de 27% (hypothèses optimistes). A 50%, généralement, ça passe.

Pourtant, on en tend dire du côté des agences que des adjoints s'installent dans de bonnes conditions sans apport ni SEL. Et les mêmes agences précisent qu'elles n'ont jamais vu de transactions à moins de 70%.
Donc :
- ou bien elles mentent
- ou bien mes calculs et ceux de mes comptables ne tiennent pas la route.
- ou bien les études Fiducial noircissent la réalité et la rentabilité des officines continue de croître, y compris pour celles qui sont accessibles sans apport.

A vos témoignages.

Question spéciale pour El Bragard, juste pour me donner une idée de ce qui se fait en ce moment : pour acheter à près de 80%, quel apport t'a-t-il fallu ? Dans quel secteur géographique ?

Damien.

salut damien,
je ne sais pas si ça peut t'aider mais, j'ai un camarade de promo qui a acheté une pharma avec l'aide d'un pharmacien plus agé, qui s'est engagé à lui revendre ses parts dans quelques années, as tu envisagé cette solution vu l'apport dont tu disposes?

Salut Damien, je crois savoir qui tu es puisque j'étais aussi aux rencontres de l'officine..je pense que les transactionnaires présents ont voulu nous vendre du rêve et surtout ont voulu nous donner faussement espoir pour nous encourager à reprendre les petites officines qui leur restent sur les bras actuellment!

Mon cas personnel, j'ai signé un compromis pour l'achat d'une officine à un peu plus de 60% réalisant un CA de 1,3 millions...Mon apport a du être porté à 130 000 euros tout de même avec espoir d'être à 2000 euros net avec un prévisionnel d'evolution de 1% du CA et un maintien de la marge...Et en remboursant un peu les quelques amis qui mon prêté afin d'atteindre cette somme..
je pense helas que tu vas devoir te rabattre sur la somme représentée par la clientèle de ta compagne pour séduire un banquier..;Mais c''est juste mon avis... ;-)

Oui.

On m'a aussi proposé ce genre de solution. Je reste néanmoins dubitatif pour la raison suivante. Aujourd'hui, un adjoint a déjà du mal à s'installer. Un montage SEL lui permet de le faire sans que le vendeur n'ait à baisser son prix de vente. Cela profite donc immédiatement à ce dernier. Le pharmacien dit "investisseur" y trouve une opportunité d'accroître lui aussi son capital.

L'adjoint, lui, y trouve certes une solution à ses difficultés financières immédiates. Mais n'oublions pas qu'il a dû pour cela acheter une officine à un prix déjà sans rapport avec sa rentabilité réelle. Il la paye au plus fort de ce que propose le marché. Il est donc quasi-certain de ne pouvoir réaliser aucune plus-value sur son acquisition. Là n'est pas le problème, puisque comme tu l'as dit dans un autre sujet, une ofificine devrait avant tout être considérée comme un outil de travail, et non comme une valeur spéculative. Le problème, en revanche, c'est que quand on achète au plus cher du marché au moment même où celui-ci a vraisemblablement atteint un sommet, on s'expose à une belle moins-value. Et ça, c'est déjà beaucoup moins drôle.

Dans un tel montage, la question du rachat des parts est cruciale. Elle est généralement contractuellement rendue possible après 5 à 7 ans. Encore faut-il que ces 5 à 7 années aient permis de capitaliser un apport suffisant pour les racheter. Car l'investisseur, lui aussi, a acheté ses parts au prix fort et ne voudra pas les brader. Or, le but de la SEL étant justement de rendre possible une acquisition qui ne l'était pas, la logique veut que le "jeune" titulaire ait acheté au plus juste. Dès lors, sauf forte croissance, comment espérer racheter les parts de son parrain ?

Enfin, si le "jeune" titulaire ne peut racheter les parts et désire ou doit revendre après quelques années, la présence de l'investisseur constitue un handicap certain pour trouver un acquéreur.

Pour conclure, je ne suis pas totalement fermé à ce genre de montage, mais j'y avancerais avec la plus grande prudence. De plus, collectivement, cela constitue une fuite du capital qui pourrait revenir à des jeunes vers des séniors qui ont déjà réalisé avec réussite l'essentiel de leur carrière. Cela me gène d'un point de vue philosophique.

Damien.

J'expliquais dans un autre poste l'importance "relative" de l'apport, car si tu trouves une officine à un prix cohérent (80% maxi), tu peux quand même y aller avec un apport limité.

http://www.pharmechange.com/viewtopic.php?topic=3850&forum=16&start=300

Petite info concernant les apports :
faibles apports, ne vous inquiétez pas, tout n'est pas perdu !!!
On nous dit souvent qu'il faut au moins 20 à 30 % d'apport personnel... Et alors, quand on a 25 ans et des parents qui ne sont pas vignerons (j'habite en champagne ardennes ^^), comment on fait ???
Eh bien tout simplement, on trouve une affaire à un prix correct.
Petite méthode de calcul (exposée par banquier du crédit agricole qui m'expliquait l'importance "relative " de l'apport) : il faut que la somme
(% apport + différence du % prix de cession par rapport à 100) > 30.
exemple : CA 1 000 000
racheté 800 000 soit 80 %
apport 100 000, soit 10 %
somme apport + % inférieur à 100 = 10 % apport + 20 % de prix en moins par rapport au CA = 30
--> logiquement la banque acceptera de vous financer, alors que vous n'avez que 10 % d'apport !!
En clair : % apport + (100 - % cession) doit être > 30 !!

Maintenant, cette réflexion a évidemment ses limites : je penses qu'en dessous de 8 à 10 % d'apport, c'est vraiment chaud...

Me concernant, j'apporte 125000 € pour un emprunt d'environ 1 100 000 (officine+immeuble), sot un peu plus de 10 % d'apport, avec prix de cession < 80 % CA TTC.
C'est dans la Champagne-Ardennes, où les prix moyens sont de l'ordre de 91 %.

Concernant le salaire : pour info, je me mets 2000 € nets / mois au début; peut-être devrais-tu revoir le tien à la baisse...
Pour ton apport, 12 000 € : quasi impossible de t'installer (ou alors une structure de 300 000 € à 65 ou 70 %, mais quel avenir...???), et avec tes 50 000 €, tu sera quand même limité...
Pourquoi ne pas prendre le parti de t'installer avec un investisseur extérieur..?? (mon frère l'as fait il y a 2 ans); c'est sûr, il va avoir de larges intérêts, mais toi ça te permet d'accéder à qqch de plus gros, plus rentable sans doute; si tu met 50 000 en capital, et l'investisseur 50 000 en capital (comme ça vous avez chacun 50 %) plus 50 000 en compte courant d'associé (de l'argent qu'il pourra récupérer plus facilement, mais qui ne monte pas ses parts), ça fait un apport de 150 000, et tu peux viser une officine plus intéressante de 1 à 1,2 M€ voire un peu plus !!

Dans tous les cas, il faut rester cohérent et concret : des pharmacies à 60% voire moins, il y en a peu, ou alors ce sont des mauvaises affaires : eh oui, la fameuse loi de l'offre et de la demande fait que les affaires paraissant trop "intéressantes" mais que personne ne veut racheter, ne sont souvent pas très bonnes... Essaye de trouver une affaire à moins de 80 % (prix raisonnable), mais tu auras du mal à être sous les 75 %.
En gros, si tu veux une affaire correcte (800 000 à 1,2M) vendue entre 75 et 80 %, il te faudra quand même pousser un peu pour avoir 70 000 à 110 000 € d'apport...
Je ne suis pas un expert, mais t'installer seul avec ton apport sera difficile pour une pharma excédent 700 000 € (10 % de 700000 acheté à 80 % = 56000 )
Les chiffres sont malheureusement intransigeants...

Je vais prolonger le propos d'elbragard sur la relativité de l'importance de l'apport en allant cependant plus loin dans la lutte contre ton pessimisme ;-) et en relatant une expérience que je connais assez bien. Personnellement, je me suis installé avec un apport de 16k, sur une officine de 600k achetée 330k (donc déjà bien inférieur à 70%, ce qui est très normal pour un CA de ce genre, sauf bien sûr dans les régions de retraités). Mon emprunt a dépassé légèrement la valeur du fonds. Côté viabilité, ça passe les doigts dans le nez avec des revenus assez inimaginables pendant le remboursement, cpvxoesques oserai-je même avancer histoire de briser des idées pré-conçues ;-) ...

Mon discours ne change pas : tout n'est question que de ce que l'officine dégage par rapport à l'endettement. En milieu rural - le vrai comme dit par tinou ailleurs, puisque tu pratiques, tu peux voir qu'il y a généralement moins de personnel. A fortiori dans les bas CA où tu peux pratiquement tout faire tout seul... les loyers (ou carrément le prix des murs) sont nettement plus modestes. Tout ceci permet de ménager un EBE intéressant. Et comme c'est aussi moins cher, ça laisse finalement la porte ouverte à quelques opportunités intéressantes. Donc ne t'impose aucune barrière à priori.

Et pour finir avec une petite anecdote sur ce que peuvent prétendre les transactionnaire : celui par lequel je suis passé pour acquérir mon officine me racontait que ses collègues des autres agences l'accusaient devant ses clients vendeurs de casser les prix... Bizarrement, les 3/4 des officines du département se vendaient par son biais à ce moment-là. Alors forcément...

Combien de temps y a-t-il que tu t'es installé, Whoops ?

J'attaque ma 3ème année.

Salut,

J'attaque ma cinquieme année.

Pharmacie rurale acheté 70%, CA:300k, apport 15k.

La premiere année CA+30% du à la situation locale (pharmacie trés mal gérée et je connaissais la population)

Aprés un an je rejoint un groupement nationale. Ce qui s'avère rapidement un gain de temps et d'argent TRES appréciable. La mauvaise nouvelle c'est que le toubib du village se casse, ce qui n'était pas du tout prévu vu son age et les relations que j'avais avec lui.

Au bout de 2 ans et demi je rachete les murs et je fais des travaux pour aménager l'espace client.

Aujourd'hui le Ca est supérieur à 400k. Je travaille seul, ouvert du lundi au samedi matin. J'ai pris 15 jours de vacance en 4 ans. Aprés remboursement il me reste moins que le net que j'avais en tant qu'assistant. Mais même si je n'arrive pas a revendre la pharmacie j'aurai au moins capitalisé sur les murs. Au final, rapporté à l'heure, ce n'est pas rentable si je n'arrive pas à revendre. Par contre je ne regrette pas de pouvoir travailler comme je le veux sans personne pour m'emmerder.

Hello,

Il y a une piste à explorer aussi, et qui va être de plus en plus fréquent je pense ces prochaines années où les papyboomers vont partir à la retraite: le CREDIT VENDEUR!
De plus en plus de comptables conseillent à leurs clients de le faire, pour faciliter leur départ à la retraite.

La difficulté est de trouver un pharmacien qui comprenne que c'est dans son intérêt et qui vous fasse confiance!

Après il faut faire une équation entre le prix de vente, l'emprunt et le crédit vendeur, pour voir si c'est viable.

J'en parle en connaissance de cause, car j'ai pu en profiter. Il s'agissait certes d'un ami de la famille.

Pour ma part je suis installé depuis 3mois 1/2 ....donc je n'ai pas beaucoup de recul mais j'avais un apport perso de 10 000 euros et mes parents ont pu m'aider un peu ...au total j'arrivai a 50 000 euros d'apport ce qui est peu...j'ai trouvé une pharmacie "seule au pays" comme ils disent "dedans les magazines" CA de 835000 euros achetée 550 000 euros...pour l'instant je ne regrette pas ma condition d'endetté, je me prend 2000 euros de salaire/mois , cela me suffit pour vivre et j'evite de stresser tous les soirs en sortant les bilans comptables de la journée pour voir si cela va passer...j'ai limité ma caution perso a 150 000 euros donc ce n'est pas ma vie entiere qui est en jeu...meme si je me plante, au final je n'aurai pas eu l'impression d'avoir "gaché" mon diplome en restant assistant ad vitam eternam...cela vaut le coup d'essayer...meme si il ne faut pas faire n'importe quoi bien sur.

Mon cher pharmago, tu montres là qqch d'important à mon humble avis : avoir une caution perso limitée.
On ne sait jamais ce qui peut arriver, et si on a une caution perso de 300 000 €, bon courage pour rembourser cela en une vie entière de travail !!!
D'ailleurs, certaines banques offrent des taux moins interessant que d'autres, mais demandent une caution moins importante : il faut savoir choisir la prudence parfois...
Sinon, il y a toujours L-C-L / i-n-t-e-r-f-i-m-o pour cautionnement mutuel... A voir...

Voila ce que me propose la BP en terme de caution : Caution personnelle et solidaire de M.BOABDIL à hauteur du montant du prêt !
m'enfin !

aie !!! les salauds !!
Perso : pour emprunt de 850 000 :
B-N-P et L-C-L demandent caution de 200 000
caisse d'ép (un peu moins bien placée sur les taux) demandent PAS DE CAUTION personnelle!!!

Mon avis : fais jouer la concurence !!! à combien de banques as-tu présenté ton dossier et combien l'ont accepté ? (perso : présentation à 6 banques; 4 nous suivent : du coup la concurence ça fait baisser les taux !!!)