Bonjour à tous,
J'ai un projet d'installation pour une officine qui me semble avoir du potentiel, mais j'aimerai que vous me donniez un avis concernant le prix à proposer et la stratégie à adopter pour négocier le prix. D'une pharmacie rurale dans l'est de la France.
Info sur l'officine:
CA 1200000 environ , perte régulière chaque année (1300k€ en 2012)
Marge: 30%
Tva 2,1: 80%
Tva 5,5: 6%
Tva 10: 6%
Tva 20: 6%
Charge personnel: 8,9% ( 2bp en temps partiel et 1 pharmacien assistant )
Ebe retraité 190k€

Atout:
Bâtiment commercial de 200m2 ( possible achat des murs)
MSP en construction à 100m de la pharmacie ( arrivé d'un 2eme médecin) avec 14 professionnels de santés.
Le titulaire est démotivé, très peu présent au comptoir.
Faible amplitude horaire, je souhaite passer de 40h à 49h.
Très peu de portage au domicile, MAD peu développé, para inexistante....
Type de village:
1 collège, 2 écoles primaires.
100 terrains à construire.
1700 habitants, projet de passer à 2500 habitants
Village situé à 25km d'une grande ville.
Merci

Moi j'aime bien ce genre de profil.

Ça vaut dans les 60-70% a mon avis.
10 de plus si c'est en Alsace.

si les 25kms de la grande ville nesont pas sur une autorute....si il sagit d'une départemantale sinueuse... les gens n'iront pas bosser en ville...
alors dans c cas de figure un seul conseil : négocie entre 50-60% et signe!!!

50% ca fait 3 ebe, a ce prix j'embauche un deuxieme assistant mi temps et j'attends une meilleur offre depuis mon voilier.

Ben oui... Avec un tel EBE, il ne vendra pas à 50%... Vous rêvez!!!

Oui effectivement 50%, c'est irréel !!!
Je pensais plus faire une offre entre 830 et 900k€ max soit 70-75%.
L'ebe à 190k€, je l'ai trouvé en grattant partout...car certaines charges sont vraiment trop élevées ( ex comptable 20k€!!!), sinon l'ebe se trouve plutôt à 170k€.

Pas plus de 5X170 quand même

Entre 70 et 75% ca me parait pas mal. En revanche passer de 1700 à 2500 habitants à 25 km d'une grande ville c'est quoi la recette (bord de mer peu etre ?).

en Alsace elle se vendra 100% voir plus car il y aura de la concurrence
on a vu du 120 il y a encore pas longtemps (2015)

Dixit le discours du maire après une rencontre avec lui... Mais 100 constructions passerait déjà à 2000 habitants. Le village est assez intéressant pr les jeunes couples: terrains attractifs, foncier faible, ville bien équipée en infrastructures, supermarché, et restant assez proche de la grande ville pour le travail, loisirs, études des enfants après le collège...

Oui enfin c'est pas les jeunes couples qui nous font vivre hein, c'est les personnes âgées polymédiquées...

je vais le dire autrement : méfie toi des " villages dortoirs " dontles habitants font la navette avec leur boulot en ville!!! c'est ceux la qui ont du pouvoir d'achat pour le conseil ou la para , mais qui risquent de le dépenser en ville.....
quand aux petits vieux polymédiqués , leurs retraites sont de plus en plus peau de chagrin....ils n'offrent que de la marge ( en mode économies sécu...) sur du vignétté avec valeur de plus en plus rabotée....
tout est question de situation géographique....et il y en a qui ralent quand je te conseille d' acheter le moins cher possible!! :-o :-o
soit prudent et négocie bien!!

sans vouloir en rajouter une couche supermarché, jeune couples attirés par les terrains pas cher, ça sent le faible pouvoir d'achat... après le parfait n'existe pas

la( relative ) faiblesse du pouvoir d'achat n'a aucune importance.......ce qui est important c'est qu'ils ne le dépensent pas ailleurs , en ville , surtout s'il est facile et rapide de s'y rendre!!!
rappellez vous " vivre et travailler au pays "....