Bonjour,
Ma question est la suivante : :#
Pourquoi ne pas s'installer et voir sa pharmacie comme son outil de travail et non comme un investissement ?
Ainsi on achete une petite pharmacie (petit pret, petit apport, prix achat correct, à 75% CA), cette pharmacie nous permet de vivre tous les mois via un salaire (equivalent à celui d'un assistant)
Et à la fin on revend sa pharmacie comme on revend sa voiture, sans chercher a se faire du fric dessus !
Avec la notion que l'interet principal de la phie est de nous faire vivre chaque mois ! et non pas un objet spéculatif
Est ce illusoire ou réaliste pour vous ?

Le tout étant de savoir à quel prix on va la revendre... à la fin ! ;-)

mon cher rocky, c'est ce qu'on cherhce à faire en général !!! mais rien que pour avoir un salaire correct (2000 €/mois), c'est déjà difiicle !!!

Si tu me permets cette réflexion, investir dans une petite pharma pour y bosser 60h par semaine, gagner le salaire d'un assisant, tout ca en se disant que l'on ne va bien sûr pas capitaliser dessus, je me dis... pourquoi ne pas rester assistant !

Mais mon cher Manu, tout simplement pour le bonheur de payer des énormes cotisations / impôts pour avoir la satisfaction d'amener sa pierre à l'édifice de l'état français !!!!
;-) ;-) ;-) :-P :-P :-P :-P

Le raisonnement se tient bien et se défend tout à fait, simplement il ne faut pas partir avec un prix d'achat de 75% pour une petite officine. Ca doit être bien inférieur (autour des 60% voire moins selon la taille réelle) et c'est plus que possible aujourd'hui. Ainsi tu travailleras certes beaucoup mais tu gagneras également bien plus qu'en étant adjoint et le prix de revente, si revente il y a, deviendra dès lors nettement moins préoccupant.

A mon humble avis, je crois que les personnes qui achètent une pharmacie pour eux même ne voient pas cela comme une affaire spéculative car il faut bien avoir à l'esprit que ce que l'on achète on ne vendra surement pas au même prix (même pour ceux qui auront bien acheté)...
Donc il fauttrouver une pharmacie où avec son travail on peut se dégager un salaire supérieur à celui d'un assistant.
Aprés tout le monde se pose la question de savoir si cela vaut le coup de travailler 60h/semaine pour gagner plus et avec les riques que cela comporte...Mais la réponse est personnelle et dépend des différents cas.
En tout cas j'ai choisi l'option de m'installer et de travailler pour moi et ma famille et pour l'instant tout se passe bien en espérant que cela sera toujours le cas jusqu'à ce que la pharmacie soit remboursée.

As tu lu la dernière enquete interfimo sur les prix moyens par régions ?
http://www.interfimo.fr/fichiers/etude/7.pdf
Pas vraiment de baisse des prix en ce moment et les affaires à moins de 60% ca sent pas toujours très bon. Un exemple, on nous avait proposé une pharma à 50% dans une agglo normande récemment. Deux mois après on apprenait que la titulaire devait déménager dans des algécos car les murs de sa pharma se fissuraient ...D'un autre côté, je ne dis pas non plus que des affaires à ce prix là ne valent jamais le coup mais "prudence est mère de sureté !" ;-)

Message édité par : pharmecoul / 03-05-2009 20:25

Honnêtement, plus que les enquêtes interfimo, j'ai tendance à me baser sur ce que j'observe autour de moi et les offres qui apparaissent ici ou là. Il faut se méfier des stats publiées en ce sens qu'elles ne sont que des moyennes et ne reflètent pas les disparités énormes qui existent entre les divers CA et les localisations géographiques (villes/campagnes,...). Les différences sont réellement très importantes dans une même région.

Une officine de petit CA (j'imagine moins d'1 M) se trouve aisément aux alentours de 60 %, pour peu que tu n'habites pas dans une zone dans laquelle on se bat pour s'installer.

Norbert, c'est là qu'intervient la nuance dont veut parler rocky : avec un prix d'achat faible, on peut générer des revenus déjà plus intéressants que ceux d'un adjoint (parfois très intéressants, car à ce prix ça peut vite devenir le cas pour peu qu'on n'ait pas choisi un boulet) et l'on mise déjà beaucoup moins sur la capitalisation (plus que la spéculation) que si l'on s'endette à mort sur une autre affaire.

Message édité par : Whoops / 03-05-2009 20:42

Tout à fait d'accord avec toi. ;-)
Le tout est de la trouver cette affaire car si elle n'est pas "chère", elle interresse beaucoup de monde et elle part vite ! :-?

La capitalisation ne dépend pas de la valeur des fonds !

Rocky6 a raison et la deuxième réponse de pharmecoul ne va pas au bout des choses.
En effet, le fait d'acheter et de revendre une pharmacie a petit prix n'empêche absolument pas de capitaliser. Bien au contraire, cela permet même de capitaliser davantage et de manière moins risquée, puisqu'au lieu de payer des intérêts aux banques, on y place son argent. (Re-)Démonstration :

(J'aime les maths, mais je ne suis pas comptable et reste donc ouvert à toute contre-démonstration)

Pour une officine donnée, le prix d'achat du fonds n'influence pas le CA, la marge, les salaires, les charges externes ni le coût de la marchandise. Ce qui reste correspond à l'EBE. Celui-ci sert à :
- rembourser le capital emprunté (A)
- payer les intérêts sur cet emprunt (B)
- payer ses impôts (C)
- le reste (D) constitue la rémunération du gérant et le cas échéant le bénéfice de la société.

Le remboursement du capital et les bénéfices de la société sont imposés de la même façon : 33,3% au-delà de 38120€ /an, vite atteints quand on rembourse une officine, même pas chère). Or, les revenus du titulaire atteignent rarement une tranche supérieure à 30% quand il rembourse sa pharmacie. S'il est à l'IS, il a donc fiscalement intérêt à se rémunérer plutôt qu'à capitaliser dans son fonds. S'il est à l'IR, l'opération est neutre : ce sont les vases communicants.

Par conséquent, toute diminution de A permet d'augmenter d'autant le bénéfice de la société ou la rémunération du gérant. Celui-ci, au lieu de capitaliser dans la valeur de son fonds, accumule alors des liquidités qu'il peut placer sur un compte rémunéré. Grâce à ces intérêts, sa capitalisation est plus importante que s'il avait remboursé un fonds.
De plus, parallèlement, il économise les intérêts qu'il aurait payés en plus si le fonds avait été plus cher. A 4% sur 12 ans, cela représente environ 20% de la diminution de A. Il devient cependant imposable sur ces 20%, qui ne représentent donc plus que 13,3% s'il est à l'IS. Là encore, cette différence peut être placée sur un compte rémunéré.

Ainsi, à la louche, s'il emprunte 100k€ de moins sur 12 ans à 4% :
- il paiera 3,3k€ d'impôts en moins
- sa rémunération perso augmentera de 100k€
- il paiera 20k€ d'intérêts en moins et paiera 6k€ d'impôts sur cette somme
Il aura donc capitalisé 117,3k€ qu'il aura placés sur un compte rémunéré... à 3% s'il est prudent ; 5 ou 6% s'il aime le risque.

A comparer aux 100k€ qu'il aurait capitalisés en achetant son fonds plus cher, sans certitude de pouvoir bien le revendre...

CONCLUSION : LE SEUL GRAND VAINQUEUR DE NOTRE SYSTEME DE PHARMACIES HORS DE PRIX EST : LES BANQUES !!! ELLES SEULES GAGNENT A TOUS LES COUPS ET PRELEVENT LEUR TRIBUT SUR NOTRE PROFESSION DEJA BIEN ATTAQUEE PAR LA BAISSE CONTINUE DE SES MARGES !

CQFD. Merci de m'avoir suivi.

Damien

Pour l'achat d'une officine, dans nos discussions, comprendre pour capitalisation le remboursement du capital en opposition avec les revenus générés par l'officine. D'où une capitalisation qui augmentera en fonction du prix d'achat au détriment des revenus qui tombent directement pour un même apport donné. Voili voilà.

Message édité par : Whoops / 04-05-2009 11:54

J'ai bien compris ce que Pharmecoul entendait par capitalisation, Whoops, et je te remercie de le clarifier pour ceux à qui ça aurait échappé.

Je réagissais bien au discours qui veut que le fait de capitaliser par l'achat d'un fonds à un prix élevé soit une bonne façon d'épargner. C'est faux. Plus on emprunte, plus on paie d'intérêts et moins on peut placer d'argent pour en toucher. Ce qu'on récupère sur les impôts ne comble pas la différence et les intérêts, eux, ne se revendent pas.

Après, on pourrait discuter pour savoir si la croissance du chiffre d'affaire, et donc du prix de vente, comble la différence. Je pense que c'était souvent le cas il y a quelques années, quand on avait entre 3 et 6% de croissance annuelle. Ca me paraît bien moins vraisemblable aujourd'hui dans la plupart des officines. Et c'est pour ça qu'il

Damien.