Non je confirme, tu ne réponds pas à la question, je ne vais pas te faire un cours de finance ici parce que vu tes remarques, je pense que cela prendrait trop de temps et cela serait bien inutile. Mais pour répondre spécifiquement à tes derniers commentaires : `
"si tu n'as QUE 100 K€ ,ce qui est tres peu pour ces pauvres transactionnaires, ils ne te proposeront que de pharmacies d'un certain prix."
Si l'on exclut le commentaire "ce qui est très peu pour ces pauvres transactionnaires", et que l'on réfléchit une seconde notamment parce que la moitié des primo-accédants ont environ 100k€ donc ne pas s'en occuper aujourd'hui c'est se tirer une balle dans le pieds car ce sont les personnes qui se ré-installerons dans 6 à 15 ans... le reste de ton commentaire est pourtant frappé au coin du bon sens. Avoir 100k€ d'apport dans la mesure ou a minima si l'on fait des miracles, la solvabilité exigée par une banque va avoisiner 12 à 15% du montant total du financement, alors effectivement on ne peut pas financer plus de 1M€ avec 100k€ d'apport. C'est pas juste? c'est vilain tout plein? non c'est comme cela que l'économie fonctionne : il faut garantir un prêt avec des capitaux propres pour couvrir une partie du risque...
"Dans ton plan de financement tu verra une ligne d'environ 5% (j'ai dit environ) qui sont les honoraires du transac (parfois detaillés , parfois cumulés avec d'autres frais) du PDV qui peut mettre a mal ton projet"
J'aime cette façon de réfléchir : les transactionnaires font un travail d'intermédiation et de conseil, que personne ne t'oblige à solliciter. Le service que je fournis (soit dit en passant coute entre 3,5% du CA HT pour un fonds et 4,5% max pour 3 associés pour un rachat de part) inclus : l'audit de l'officine, l'étude d'environnement, le prévisionnel de reprise, la conduite des négociations, le montage du dossier de financement, la recherche de financement, l'accompagnement à l'obtention des assurances, le suivi de projet, les formalités administratives, un point de contrôle 3 mois post vente et une comparaison 15 mois après la reprise du 1er bilan avec le prévisionnel année 1. Je fais gagner du temps et de l'argent à tous les étages, engage ma caution sur tout vice de procédure... Et parfois je fais 99% de ce travail mais je n'ai pas de rémunération, donc les pharmaciens payent effectivement cette évasion de réalisation ou ce choix qu'ils ont bien pratique d'engager un service sans forcément le payer s'ils changent d'avis. Maintenant si ces 5% comme tu les appelles remettent en cause ton projet (5% amortissable en année 1 et 2 avec report fiscale donc en fait de 5% il s'agit en fait de 3,33%) c'est que ton projet est mauvais car un projet qui n'a pas un Indice de Sécurité de 18 à 25pts, ce n'est pas un bon projet.
L'intelligence c'est aussi de bien choisir ses fournisseurs de service. Je te présenterai volontiers les jeunes que j'installe... mais visiblement tu as déjà une vision arretée sur la transaction donc probablement inutile à ce stade.
"Refais le même plan sans transac et tu verra que ça passe bcp mieux et même avec une pharmacie plus cher. par conséquent ne pas passer par un transac te permettra d'acheter autant que si tu avait un plus gros apport."
Toujours mieux dans la série des inepties ! 90% du prix d'une officine est réalisé par la CAF du projet non par l'apport. A moins que tu t'intéresses à une toute petite boutique ou là effectivement le rapport entre l'apport et le prix et donc le poids des honoraires peuvent être conséquents en proportion.
"les transacs permettent surtout aux vendeurs de vendre cher et qui paie ?
ben l'acheteur pardi !"
Comment se fait-il donc que les transactionnaires existent encore ? c'est une profession qui a plus de 50 ans et tout ce temps, les pauvres pharmaciens auraient subit cette plaie sans utilité? C'est que vous devez être bien naifs ou alors bien bêtes pour vous aliéner ce type de service.... :=!
Nous ne vendons pas des pharmacies, nous installons des pharmaciens!
