Bonjour,

cela fait un an que je cherche une pharmacie, je commence à désespérer de trouver " la bonne"!!
J'en ai une qui m'intéresse, je souhaite faire une proposition, mais le négociateur a rédigé une offre d'achat très "light" (il me dit que les détails ne doivent pas être écrits ds l'OA, mais ds le compromis). C'est à dire qu'avec cette proposition je ne suis pas sur d’être sur la même longueur d'onde que le vendeur. Je préférerais être assez précise maintenant, afin de ne pas trop avancer et devoir peut être annuler la vente plus tard. Par contre, il me demande un accompte tout de suite.
Est ce normal? l'accompte ne doit-il pas être versé lors du compromis?
Est ce que l'OA a valeur d'engagement?
Quelles sont les étapes réellement critiques?
Bref qu en pensez vous?

Merci de votre aide.

Bonjour

Si mes souvenirs sont bons, le document qui engage véritablement acheteur et vendeur était le compromis de vente . Une somme était versée à ce moment là sous forme de chèque mais qui n'était pas encaissé ( il restait là dans le bureau de l'avocat, une garantie en quelque sorte ...) .

Message édité par : nhl1967 / 03-11-2011 14:52

Un acompte tu plaisante j'espère. Surtout ne verse rien !!!
Vraiment gonflé ton négociateur, fait nous savoir qui afin de l'éviter a tout prix.
Pas d’acompte à aucun moment.
Tu régleras les frais de négo en même temps que l'achat quand tout sera formalisé et surtout quand tu auras l'argent de la banque.
L'OA ne t'engage pas vraiment mais engage le vendeur s'il la contre signe. Tu ne seras réellement engagé que quand tu transmettra l'accord bancaire

Dans ton offre d'achat, doivent apparaitre:
-le prix que tu proposes
-une fourchette prix stock mini et maxi
-la clause de non concurrence pour le vendeur
-la date de prise de possession
-l'offre de prêt maxi que tu t'engages à trouver avec un taux maxi et la durée du prêt
-le prix des murs si il y a
-le nom de ton avocat ou notaire
-la validité limite dans le temps de cette offre.

MAIS SURTOUT RIEN A VERSER AU NEGOCIATEUR: tu le paieras en même temps que la pharmacie! :paf

Merci de vos réponses! Je lui ai dit que je ne verserai rien pour l instant et après avoir un peu insisté, il a laché. J'ai donc fait mon offre avec les éléments que tu cites Alex56. Et mon OA a été contresignée par la titulaire!!!!
Je suis super contente, maintenant la place est au compromis!!
Ce qui m inquiète désormais c'est de savoir ce que la banque peut demander comme garantie!! est ce qu'un nantissement du fond suffit...?
Que peuvent ils demander?

Moins ils auront confiance dans ton projet, plus ils demanderont de garanties. Par contre le taux d'intérêt sera d'autant plus faible que les garanties seront élevées.

Courage, c'est maintenant que tout va se jouer.

N'est-il pas plus intéressant d'avoir un taux faible avec des garanties élevées que l'inverse ?

libre à toi d'avoir une épée de damocles au dessus de la tête. perso j'ai préféré un taux un tout petit peu plus élevé, mais aucune caution perso, juste le nantissement du fonds, mais c'est un choix.

Ok. En fait je rachète les parts d'une société, avec ré-étalement du crédit et je vais demander la levée des cautions actuelles (=la pharmacie de la mère de la titulaire actuelle). Je pense que ça ne va pas être facile...

J'éspère que tu as tenu compte de la dette pour la valorisation des parts !!!

Oui,
je ne l ai pas fait moi-même. Mon expert comptable m a fait la valorisation des parts et un prévisionnel. Il a été assez pessimiste sur les augmentations annuelles : 1,5% par an et baisse de la marge de 0,2%. Sur la papier ça passe!

1.5% de progression par an, tu appelles cela pessimiste ?
Beaucoup d'entre nous aimeraient revenir à ce seuil, ce n'est plus d'actualité et encore moins demain.

D'aprés Kpmg il y a eu +1.4% de CA en moyenne sur 2010, par contre la marge à progressé de 2.9% taux de marge passe de 28.2 à 28.6%.

Par contre cette année la progression moyenne risque d'être plus faible et la marge devrait se maintenir. (d'aprés IMS health).

Mais attention si le mode de rénumération change ca risque de fausser tous les prévisionnels ...

http://www.kpmg.com/FR/fr/IssuesAndInsights/ArticlesPublications/Documents/Pharmacies-Moyennes-Professionnelles-KPMG-2011.pdf

D'autres stats :
http://www.fiducial.fr/files/fiducial/flashs/cahier-fiducial-pharmacien-2011.swf