Bonjour

alors que le dernier rapport Interfimmo annonce un prix de vente moyen sur la France de 93 % sur CA
et que les prix sont de plus en plus élevées pour les primo-accédants (surtout par rapport à l'EBE : 7* 8* 9*!!)

Pour aider les futurs acquéreurs à payer le juste prix, pourriez partager les denrniers prix de vente des officines avec les critères suivants
Prix de vente par rapport au CA
Prix de vente par rapport à l'EBE
Chiffre d'Affaires
SEcteur : Ville / bourg / semi-rural / Rural
type d'officine : Centre commercial, Centre village, Quartier, Seul au village

Merci de vos réponses

IL n'y a pas d'autre élément que le rapport annuel d'INTERFIMO pour estimer les prix de marché actuel de l'officine.

Pour évaluer un marché, il faut certes regarder le prix de vente moyen, mais aussi le volume des ventes. Si le prix se maintient plus ou moins (ce qui est le cas actuellement) et que le volume s'effondre alors même que la demande reste forte, c'est que le prix mioyen est trop élevé. On a alors un marché bloqué avec des vendeurs qui ne vendent pas parce qu'ils ne veulent pas baisser leur prix et des acheteurs qui n'achètednt pas parce que ce serait déraisonnable.

Dans un tel contexte, le prix de cession moyen donne donc surtout une idée du prix auquel les vendeurs sont EN MOYENNE prêts à céder leur officine. Mais à ce prix-là, il y a de moins en moins d'acheteurs, d'une part parce que beaucoup de candidats primo-accédants n'ont pas les moyens de s'aligner, d'autre part parce que les banques protègent les plus téméraires en refusant de les laisser s'aventurer dans des galères certaines.

Alors si le prix de cession moyen des officines vendues est intéressant, mais pour être completr, il faut le rapprocher du pris de vente moyen des officines qui ne se vendent pas...
Et ne pas oublier qued certains vendeurs peuvent être plus pressés de vendre que d'autres...

tout dépend du type d'officine :
** situation géographique :

région recherchée (mer montagne touristique...)
situation : bourg quartier ou centre commercial

** potentiel de l'officine:

évolution démographique du secteur.
âge du ou des prescripteurs.

**cela dépend aussi de l'acquéreur.

Quand tu as un gros apport tu peux acheter la pharmacie de tes rêves même si cela est décalé de la réalité économique.
Si ton conjoint a des revenus suffisants pour faire vivre la famille et que tu ne prêlèves pas beaucoup sur ta pharmacie il est aussi plus facile de s'endetter.

Mais si tu veux obtenir de ton installation, un salaire, vivre et nourrir ta famille dignement ce qui par principe devrait être la "normalité", là il faut se déconnecter des chiffres interfimo et regarder le prix d'achat comparé à l'EBE retraité.

(j'en profite pour faire un coup de pub j'ai moi-même mis en vente mon officine sur le forum transaction avec un PV demandé autour de 4.5 fois l'EBE )

J'ai remarqué que selon les cabinets de transaction, l'EBE n'était pas forcément retraité de la même façon ... avez vous un calcul à recommander ?

Attention au retraitement de l'EBE !

Pour certains "négociateurs" c'est une véritable cure de jouvence qu'il réalisent sur le Compte de résultat, plus efficace qu'un régime minceur 4,3,2,1, ils vont carrément au 0 pour ce qui est des charges, ne demeurent que les produits, et même ceux périssables, EHPAD, activités de préparatoire fortement dépendantes d'un prescripteur, locations de matériel diverses et variées, voire même parfois quelques rétrocessions qui ne portent pas leur nom et qui demeurent tapient quelque part dans le compte de résultat, bien au chaud.

L'EBE de l'affaire à racheter est avant tout l'EBE du Bilan, n'en déplaise aux marchands de rêve.

Le fait d'être nouveau, ne changera pas grand chose à l'affaire dans ses grandes lignes.

Donc Marge brute au Bilan, le reste n'y étant pas est réputé par défaut comme par excès :-D inexistant, un excès de zèle dans ce cas précis n'est pas rhédibitoire.
Certains à cette étape vont vous recalculer la Marge Brute Théorique !!! la mienne de Marge Brite Théorique est restée bloquée aux alentours de 34% :-P
Donc NON, celle du Bilan et à pondérer du fait que Mamie, l'inventaire elle le fait chaque année à la Saint Sylvestre sur un coin de table à la maison avec le dernier stylo du labo de générique car le comptable gueule.
Donc pas d'inventaire réel ce qui implique une MB peu fiable.

Ensuite on enlève :

Le Loyer (vérifier si en tant que propriétaire des murs, ils se met un loyer ! pas obligé donc EBE surévalué de facto.

Les Salaires reconstitués à partir des fiches de paie en rajoutant les éventuels 13è mois, pas en partant de coeff et d'heures de travail, car certains ont des salaires plus haut que les coeff.
Certains à cet étape vont oublier les AT, Maladies, Grossesse, qui sont autant de personnes qui vont nécessairement rapliquer et qui n'auront pas été budgétées au départ, elles apparaissent à l'acte de vente le plus souvent. Aie Aie Aie ! D'autres vont dégraisser le Mamouth et sabrer dans la masse salariales sans tenir compte du personnel necessaire, ni des frais pour s'en séparer, ni de l'impact négatif sur l'équipe.
Donc bien valider le périmêtre salarial que l'on conserve en ayant à l'esprit que par défaut les contarts de travail sont tous à reprendre à la cession.

Les Charges externes hors loyer qui peuvent être modifiées selon ce qui se trouve dans le compte de résultat, supprimer les frais de bouche, la voiture, mais conserver des niveaux réalistes pour le comptable, l'électricité, les contrats de maintenance et de leasing, vérifier les modalités de sortie et les pénalités à payer.

Les Impôts et taxes seront identiques si ce n'est des décalages dans le temps.
Retirer aussi les contrats Madelin, les cotisations retraites supplémentaires

Un autre point essentiel, l'on raisonne EBE hors salaire de l'exploitant et hors cotisations de l'exploitant qui selon les cas peuvent apparaitre en amont de l'EBE et ainsi le minorer d'autant.

Message édité par : ElGringo / 16-12-2009 17:30

Je pense surtout qu'il faut faire simple et en revenir aux bases. Ce qui compte, c'est de pouvoir payer tout ce qu'on doit tout en gardant un peu de revenu à la fin. Si ça passe, on se moque un peu de savoir combien d'EBE cela représente et comment il a été "retraité". Il sera toujours tant de faire le calcul après si on tient à dire "Moi, j'ai acheté mon officine X EBE !"

Damien.

Tu vois, c'est exactement ce que j'entends depuis des années, exclusivement d'ailleurs de la bouche des Pharmaciens, à quoi bon se prendre la tête, ce qui compte c'est de pouvoir en vivre et de se constituer un capital. ;-)

Donc, % du CA, multiple de l'EBE, c'est bon pour les comptables, c'est le chiffre que je recherche dans un coin où je me vois bien, J'achète ! :-D

Car tu vois, avec mon apport à géométrie variable, même si c'est 120% et plus de 12 fois l'EBE, je vais être le nouveau titulaire de cette Pharmacie là, peut importe, j'ai de l'argent ... :-?

Je ne pensais pas entendre cela de ta part de mon vivant, comme quoi, tu as déjà l'étoffe des anciens, à un petit détail prêt que tu as déjà identifié ! ;-)

Message édité par : ElGringo / 16-12-2009 19:46

je ne pense pas que le post de Damien soit un plaidoyer pour "l'achat à tout prix tant que vous en ayez les moyens"..
il est plus fin que ça l' Damien !
et milite plutôt à mon sens pour l'achat raisonné d'un bon (néo) père de famille... pas pour " les 12 fois l'EBE pour la pharma du centre co... parceque j'ai déjà 30 plaques sur mon compte".. même si effectivement ça peut s'apparenter ...il faut savoir mettre ses propres limites à l'achat "raisonné"... ;-)

En l'occurence , il préfère réfléchir sur du concret (prévisionnel) plutôt que de se satisfaire de chiffres à qui l'on peut faire dire tout et n'importe quoi, des raccourcis faciles...

Il ne se met pas (...encore ;-) ) dans la peau des phiens installés qui ont déja fini de rembourser un fond...et qui peuvent voir l'avenir plus sereinement...

il compte surtout ses piécettes et se demande ce qu'il va pouvoir en faire raisonnablement!!!

Message édité par : PoLoGwADa / 16-12-2009 20:47

El Gringo a souligné une belle contradiction, non justement on ne s'en moque pas , car l'EBE retraité (la fiabilité de son calcul ) est déterminant pour la réussite du projet puisqu'il sert notamment à calculer" le reste à vivre", ainsi si sa passe c'est bien parce que l'on a bien calculé l'EBE qui sert à tout payer !
Le ratio CA/EBE est certes moins déterminant mais plus fiable que le ratio % de CA communément utilisé.

Message édité par : zamaiev / 16-12-2009 21:44

Si tu veux Zamaïev, et si tu m'as bien lu, tu as même pu constater qu'on était d'accord. Pour une fois qu'on l'est, on ne va pas faire semblant de ne pas l'être. Je faisais juste remarquer qu'on n'a pas besoin de connaître la définition d'un EBE pour voir sur un tableau de prévisionnel s'il reste de la trésorerie en fin d'année une fois qu'on a tout payé, son revenu compris.

Si tout le monde utilisait la même définition, ce concept permettrait effectivement d'évaluer au premier coup d'oeil si une officine est chère ou pas. Mais ce n'est pas le cas. Or, au final, même si l'EBE est un critère beaucoup plus significatif que le CA, le critère ultime demeure de garder une trésoreri positive tout au long de son exercice. Et la définition de la trésorerie, elle, est la même pour tout le monde. Alors puisqu'un prévisionnel digne de ce nom donne la trésorerie restant à la fin de chaque exercice, gardons l'EBE pour dire aux copains "j'ai acheté tant d'EBE". Et laissons aux copains les plus perspicaces le plaisir de nous répondre "retraité ou pas ?" Et à nous celui de leur rétorquer "retraité comment ?" De beaux débats stériles en perspective...

C'est clair la trésorerie reste le nerf de la guerre, elle est signe d'une exploitation saine du fonds!
Tout dépend en fait de la situation de départ de l'acquéreur, s'il est plein as ca ne le derangera pas de banquer meme si ca pousse le marché vers le haut! Par contre si c'est un petit comme moi (meme si j'en suis pas encore la!), l'EBE c'est capital!
Alors on regarde la tréso pour voir si la boite ne coule pas, puis apres l'EBE pour voir pour voir pendant combien de temps on mange des patate!

C'est un raccourci j'le souligne!!!

J'entends bien tout ce que tu dis Damiens , mais ton dernier propos illustre une fois encore que tu n'a pas saisi l'essence de ce que El Gringo,a dit je lui laisse le soin de répondre, j'ai pas envie de passer pour le méchant ;-)

Pour étoffer le propos d'EL Gringo , je rajouterais de faire attention à la poursuite ou non de l'adhésion à un groupement et surtout aux remises commerciales qui y sont attachées qui peuvent impacter de manière significative le résultat.

Message édité par : zamaiev / 16-12-2009 23:14

de plus avoir une treso positive en permanence est de plus en plus difficile, comment faire quand on a commandé la gamme hiver pour la saison et la payer a 60 j.....

Tu es du même groupement que zamaiev toi, au moins.

non pas de groupement !!!!!!!

Moins prélever en hiver ...(encore faut il pouvoir le faire)
@Whoops , qui fait partie du même groupement que moi, tous les groupements sont à 60 jours non ?

j'avoue ne pas avoir compris

Boarf faut pas s'en faire. ;-) Cela dit, pour les commandes directes, les délais de paiement qui devraient se rallonger devraient faire du bien à ceux qui en ont besoin. Sinon, il y a toujours la possibilité de se faire livrer en plusieurs fois, pour limiter les dégâts.

Avec 300 k€, tu ne peux pas acheter une pharmacie dont le CA est supérieur à 1,2M€ !
Il faut voir la marge, mais ca parait surprenant, à moins qu'il y est trop de charge de personnel dans l'équipe !
Prix de vente à 100% pour 8 EBE , ca veut dire EBE approximatif de 12% (la moyenne ou guère plus). On en revient toujours au même problème : 8 fois l'EBE c'est beaucoup trop par rapport à la marge de l'entreprise : il faut revenir sur terre !!!
Les autres commerces se vendent 4 à 5 fois l'EBE.
Fais le calcul....

C'est déprimant d'essayer de s'installer