Bonjour à toutes et à tous,

ca y est, j'ai signé un compromis de vente pour ma future et première officine.

Mon expert comptable vient de l'envoyer, avec les statuts de la SELARL (investisseur à 25% et moi à 75%) et le prévisionnel à trois banques (In...F...o, Cré... A...cole et B.P).

Quels sont les taux d'intérêt actuel (sachant que je suis en picardie, pharmacie de 950K, 200k d'apport)

J'ai entendu des taux que je trouve ultra avantageux (inférieur à 1%) mais je ne sais pas vraiment ce que cela contient (assurance ...).

Deuxième question : Quelles sont les points à négocier avec les banques???

J'ai recherché sur le forum et fait un rapide résumé, mais j'ai peur d'oublier des choses (meme si mon comptable va surement m'orienter)

voila ce que je compte demander :

- négocier taux d’intérêt, (attention à ce dont on parle : taux nominal sans assurance, ou TEG avec assurance)

- Frais de fonctionnement du compte professionnel (virements, accès internet, autorisation de découvert…)

- Commission CB, location TPE, frais de communication

-demander l’absence de pénalité si remboursement anticipé

-prendre assurance décès/invalidité ailleurs qu’à banque (prévoir une délégation)

-garantie : nantissement sur le fond

-le mieux : pas de caution personnelle sinon la limiter le plus bas et le moins longtemps possible.

Concernant les assurances :

-Au niveau de l’assurance, il y a différents points à voir (ne pas prendre celle de la banque qui est souvent 2 à 3 fois plus chère !)
- assurance décès/invalidité du prêt bancaire (garantie qui rembourse le crédit restant en cas de décès ou d’invalidité permanente), avec si possible délégation de bénéficiaire (pas la banque) pour éviter une imposition sur bénéfice exceptionnel
- assurance prévoyance (indemnités pour incapacité de travail temporaire) pour avoir un remplaçant en cas d’arrêt de travail
- éventuellement prendre en plus une assurance qui vous garantit un paiement d’une rente (équivalent d’un salaire) en cas d’incapacité permanente
- éventuellement prendre aussi une assurance avec un versement de capital (30 000 ou 50 000 €) en cas de décès, pour faciliter les différentes démarches de vos proches dans l’immédiat
- Assurance complémentaire santé (mutuelle)
- Assurance multirisque de la pharmacie elle-même (assurance civile professionnelle, feu, dégâts, vol, dépréciation…), obligatoire
- Profitez-en pour renégocier vos assurances personnelles : voiture, habitation…
- Discuter aussi d’une assurance retraite/épargne (il faut y penser !!)

Houlà, y'a beaucoup de choses dans ton email.

1/ Les taux : un pret de banque ne s'apprécie pas pour son seul taux mais pour l'ensemble des modalités. Beaucoup de personnes ont l'impression qu'en obtenant 0,1% de moins que le voisin ils ont fait une superbe affaire mais ils se sont fait massacrés sur les IRA ou l'assurance.

Donc les taux de marchés sont entre 0,9 et 1,1% à 12 ans en fonction du risque perçu de ton dossier.

Points à négocier :

1/ demander une délégation d'assurance ! (les assurances de banques sont au régime général ce qui ne correspond pas au besoin d'un professionnel) adresse toi à des professionnel du type AGIPI, CLC, Colbert dans l'Ouest. Et lis les petits caractères!!!
Decès ITP PTIA ...

2/ les garanties personnelles : au delà du nantissement du fonds ou des parts, les banques te demanderont un engagement personnel, s'il dépasse 20% du montant de l'emprunt c'est qu'il se couvre. La garantie personnel doit etre dégressive dans le temps à mesure que le prêt se réduit.

3/ les IRA : la détention moyenne d'une officine si l'on enlève les 20% des pharmaciens qui restent dans la meme toute leur vie, approche les 8 ans donc il y a de grande chances pour que tu soldes ton pret en vendant ton officine : Donc il faut que tu négocies une remboursement anticipé sans frais à partir de la 5ème année ou avec une franchise ou un plafond pour qu'il ne te massacre pas à la sortie (j'ai vu dernièrement 30k€ partir en fumée comme cela).

4/ la modularité à la baisse et à la hausse en terme de temps (+/- 3 ans) ou interruption des remboursements pendant une période courte pour motif exceptionnel (fermeture de l'officine due à... innondations, travaux...)

5/Frais de fonctionnement (sur ce point les banques sont généralement assez bonnes quand on les compare)

6/ En contrepartie n'hésite pas à leur promettre tout et leur donner ton assurance auto, maison, chien, prendre un petit plan PEA....

Bon courage!

Attention notamment à la BNP sur les IRA, à la limite du vol.

Pas mal du tout ce résumé et merci à pharexcel pour les précisions... ;-)

Je vais essayer d'apporter ma contribution concernant les assurances, bon j'ai quand même quelques questions au milieu:

- Assurance Emprunteur:
Un assureur me bassine pour prendre l'invalidité permanente professionnelle partielle (entre 26% et 65%), concrètement qu'en pensez-vous?

- Prévoyance:
INDEMNITES JOURNALIERES:
Un assureur me propose 200€ pour une durée de 12 mois avec 6 mois supplémentaires.
Son concurrent me dit que c'est de la folie de prendre 18 mois, il m'encourage très fortement de prendre 3 ans, car selon lui cette durée de 18 mois ne couvre pas des rechutes (je suis malade 10 mois, je reprend, quelques années plus tard je retombe malade, et bien je ne serai indemnisé que 8 mois max), je sais pas trop quoi en penser...

EXCLUSIONS:
Cela concerne principalement les invalidités et ITT et c'est vrai qu'il peut y avoir une sacrée différence entre les contrats, quelques exemples: affections psychiques (dépression), et surtout la pratique de sports: plongée, canyoning, rafting, alpinisme c'est à dire la randonnée en montagne.......

LE PRIX:
Là encore le flou total, à qui propose 50% sur 2 ans ou 20% sur 5 ans.
Mais personne ne dit clairement comment évolue la tarification:
augmentation de 3% par an, réévaluation au bout de 5 ans...
Ne pas s'arrêter à la cotisation la 1ère année, souvent la seule présente et écrite en gras.

Ah, j'aime les banques. Ils veulent me faire souscrire deux prévoyances. Une pour la pharmacie pour financer un éventuel remplaçant si je suis malade. Et l'autre à titre personnel, pour compenser ma baisse de rémunération si je suis malade. Je compte plus le nombre de contrat qu'ils voudraient me voir prendre chez eux : assurance prêt, assurance des murs, alarme, mutuelle perso, mutuelle des salariés, deux prévoyances...

Moi aussi ma prévoyance est détachée en 2 trucs distincts, une pour ma rémunération en cas d'arrêt et une pour mon remplaçant. En fait les deux serviront à mon remplaçant si quelque chose arrivait, et je continuerais de prendre ma rémunération sur la pharmacie comme les autres mois, mais bref. Les deux n'ont pas les mêmes avantages mais trop compliqué j'ai pas suivi :-)

J'ai posé la question à 3 amis installés, ils n'ont qu'une prévoyance qui prévoit des IJ qui leur sont versées à eux perso (aux alentours de 180/200€) et un capital décès/perte totale d'autonomie. Ils n'ont pas d'autre prévoyance. Même le pharmacien qui investit avec moi me dit que je n'ai pas besoin d'autre chose ???

J'ai des IJ pour ITT à 3000€/mois (c'est censé être ma rémunération) et des IJ pour frais généraux à 3000€/mois aussi (c'est censé être la paye du remplaçant). Au final s'il m'arrive quelque chose je conserve ma rémunération normale prise sur le compte de la pharma, et les 6000€ d'IJ seront pour la paye du remplaçant.

Après c'est un seul et même contrat, je paye 50-60€/mois pour ça de mémoire.

Message édité par : padaOne / 10-09-2016 19:34

Merci pour les renseignements Padaone. La proposition que j'ai eu c'est à la méd*** de F* pour environ 72€ par mois, 860 à l'année. Chez qui a tu pris la prévoyance si ce n'est pas indiscret, prévoit-elle un capital décès ?

Heu j'ai une assurance décès sur le prêt que je paye 55€/an (mais prêt de 150k seulement lol)

comme te l'as très explicitement fait remarquer pharexcel ,tous les points importants sont notifiés .....et tu vois bien les limites de l'action du comptable :te faire un prévisionnel et pour le reste débrouille toi .
demander l'appui d'une expertise globale du dossier peut s'avérer fort utile (certes payant mais perdre un peu de temps et d'argent pour ne pas se tromper ) ,voir indispensable .