Bonsoir à tous,

Nouveau sur le forum, je vais commencer par me présenter. Je suis diplomé depuis presque 3 ans maintenant et effectue pour le moments des remplacements. Les premières années je trouvais du bouleau en claquant des doigts mais depuis quelques temps les offres se font de plus en plus rares (crise oblige ?); bref je songe de plus en plus à m'installer et suis donc à la recherche d'une affaire depuis quelques mois.

J'en ai visité une dernièrement qui nous plait pas mal à ma conjointe et moi même (je précise que ma conjointe ne travaille pas en pharmacie, pas encore :-) )

Avec mon apport (+/- 100ke) je souhaite m'installer en rural dans une petite pharmacie qui correspond plus a ce que je recherche comme style de vie

L'affaire se situe donc en rural seule au pays dans une région peu prisée (moy 78% du CA ttc) CA ttc 915 ke - marge comm a 28.5 et marge globale a 30 % - 90 % d'ordo (peu pour pas dire pas de para) - 1 med de 53 ans qui devrait rester car passionné et un maire dynamique qui ne laissera pas sa ville sans medecin - la commune draine des villages voisins - commune de 1100 hbts et 2 communes de +/- 300 400 hbts à compter en plus - 1 ecole primaire et maternel avec +/- 100 élèves - Il y a 2 prep dans cette pharma dont un de 60 ans qui doit partir a la retraite bientot (6 mois apres vente) - Locaux pharma petit mais très vaste logement de qualité derrière (c'est ce qui nous a plu le plus ... cadre idéal pour élever nos futurs enfants...)

Je souhaite négocier le fond très durement (genre 50 - 55 %) et surpayer les murs afin que le vendeur puisse partir avec un petit coussin confortable quand meme :-P .

Le vendeur souhaite 710ke pour le fond et 290 pour les murs ce qui selon moi est bien trop cher surtout compte tenu de la conjoncture actuelle.

Qu'en pensez vous ?

Existe t il encore des petites pharmacies rurale qui se vendent bien ?

Je suis à la recherche de conseils donc n'hésitez pas à réagir :-P

Est il possible d'emprunter sur 15 ans pour les murs ? avec ou sans apport ?

salut dino..tout d'abord bienvenu et félicitation pour ton courage et ta décision de t'installer..pour t'aider un peu les dernieres pharma que l'on m'a proposées sont identique à la tienne en terme de CA et de rentabilité..les prix demandés sont effectivement autour de 55-65% voir même 40% pour 2 d'entre elles dont les titulaires sont en mauvaise posture...n'hesite pas à négocier dur, fait baisser au max le prix de vente pour ne pas t'imposer un trop lourd crédit, surtout que l'on a peu de perspectives pour l'avenir...moins tu auras de crédit mieux tu pourras faire face aux baisses de marges et de volumes que l'on va connaitre ....dans ta région pas plus de 50% ça me semble un bon objectif...n'oublie pas que maintenant ce sont les acheteurs qui ont la main et le dessus sur les ve,deurs...crises et veillissement de la population des pharmaciens oblige...attention à ton seul médecin que se passera til s'il part à la retraite...ne te fie pas aux promesses d'en retrouver un autre facilement....

Je fais un hors-sujet.
Mais comment peut-on faire une marge de 30%, supérieure à la moyenne, alors qu'il n'y a que peu de parapharmacie? Beaucoup de génériques et prescription dans le répertoire?

ce n'est pas du tout hors sujet..c'est une trés bonne question trés pertinante...oui il faut sûrement regarder au niveau des génériques, et des marges 5,5/7/19,6...mais c'est sur que 90% de vignetés quand tu connais le taux de la mdl...avec 30% de marge brute globale, il faut bien regarder pourquoi et comment.....attention aux retro aussi...voir le taux de remises génériques....

Beaucoup de location et de maintien a domicile. Substitution normale 80-85 %. A priori il gere bien ses achats de 2.1...

Merci pour ta réponse encourageante...
J'ai étudié les prescripteurs de cette pharma, et les habitants du village semble très fidèles... La première pharma est à 10 km et la grande ville à 30 km... Le premier prescripteur est bien entendu le medecin du village mais ne represente qu'un peu plus d'1/3 du CA ttc. Elle est parait il over booker et recherche un associé...

Ce qui m'embete est qu'il y a quelqu'un d'autre sur l'affaire et je souhaite trouver la proposition juste superieur à celle qu'elle ne pourra pas faire.

Je reste ferme sur le prix du fond car c'est ce qui va me servir de levier pour financer les murs. La ou je peux obtenir l'affaire c'est en surpayant legerement les murs. La maison est vraiment magnifique !!! :-o

Je resonne en global dans la poche du vendeur... Mais n'oubliez pas que le vendeur part de presque 80 % du CA ttc alors lui faire accepter que son bébé de 30 ans ne vaut plus que 50 % n'est pas forcement évident, d'autant plus que l'intermediaire n'est pas forcement de mon coté...

je comprend...s'il y a une autre acheteuse ça complique un peu...il te faut effectivement trouver le juste prix....c'est à toi de voir si tu la veut vraiment ou si tu peux prendre le risque d'aller voir ailleurs...en gros il en veut 730ke avec les frais ça te fera 800 ke à financer avec un apport de 100, ça fait 700 d'emprunt sans les murs.....à mon avis c'est trop...fonds + murs =1100000 avec 100 ke d'apport...regarde ce que ça va te laisser pdt la durée du crédit..avec un ebe de 10% j'imagine...soit 90 000 à l'année....ça me parait pas jouable....

Message édité par : PharmaFC / 22-02-2013 21:17

J'ai fait part de mon souhait à l'intermediaire hier : Je lui ai dit que je ne mettrait pas plus de 850ke murs inclus sans lui dire comment était repartie cette somme. La elle me dit que c'est pas jouable mais que 900ke elle devrait pouvoir faire qlq chose.
Mon prix je ne le jette pas comme ca en l'air ! Il est argumenté :
-med 53ans (annonce disait 35 ans lol et arrivé d'un 2eme med)
-petite surface commerciale
-agencement à revoir
-preparatoire ridicule (une tablette avec une balance dessus - Je lui ai d'ailleur demandé le dernier rapport d'inspection et me dit qu'il date de 97 et n'a rien dessus de concluant - je ne l'ai tjrs pas vu !)
-2 prep avec 30 ans d'ancienneté (1 part en juin 14 - conditions suspensives dans mon offre d'achat)
-rural rural
-region peu prisée (c'est pas la creuse mais presque :-D )
- et surtout petit chiffre (les données interfimo sont claires sur ce point et je ne peux pas acheter à la moyenne region sachant que ces moy inclus tous types de pharma petite grosse rural et galerie marchande... Si on fait la dichotomie inf à 1500ke et sup a 1500ke celles ainf a 1500 se vendent de - en - cher et la on est inf à 1000ke !!!

Bon elle quand meme des atouts cette petite affaire :ZRR donc exoneration d'impots pdt 5 ans puis degressif pdt 3 ans, village vivant (ya rural et rural mort !!) 2 boulangerie, 2 boucherie, 1 poste, 1 superette et 1 ecole... ET la MAISON.

Je compte du coup mettre 450ke voir 500ke pour le fond et 400ke pour les murs. Pour le moment je compte rester sur mon intention de proposer 850ke et de voir... Comme disait qlq'1 sur le forum : Vaut mieux passer à coté d'une bonne affaire que de faire une mauvaise affaire... :=!

Mon interrogation est la banque va t elle suivre pour les murs ? Mon RDV chez le banquier familial n'a pas été terrible : Pour lui Murs+Fdc = 25 % apport du tout sur normalement 10 ans mais ca peut le faire sur 12 me dit il en souriant :paf
Selon l'intermediaire, Sur cette affaire les ratios sont tellement bons que ses banquiers devraient me suivre sans apport pour les murs sur 15 ans !

Qui croire ?

Je pense avoir mes chance dans le sens ou je sais que l'autre personne n'a pas mon apport... Mais est elle GOGO pour accepter d'acheter le fond a ..... cher (700ke ou meme 650ke)

Au passage 2 patients cancereux font ils partis du volatile donc a retrancher du CA ttc ? car 40ke sur 915ke c'est pas mal qd meme....

bon tu m'as l'air de bien maitriser l'affaire qd même...pour les cancereux oui tu peux négocier de les sortir du CA mais bon, ça va pas se jouer la dessus... fais trés attention de ne pas te laisser emporter par l'autre acheteuse...c'est comme dans les ventes aux enchères ou les voitures partent finalement au dela du prix réel car les acheteurs s'engrennent entre eux., pareil pour les ventes immo...penses tu faire mieux que l'ancienne proprio? comment? etait elle mauvaise et en fin de course? attention aux transac qui te promette monts et merveilles et veulent rendre la mariée plus belle qu'elle ne l'est...as tu vraiment besoin d'acheter les murs tout de suite? 290ke n'estce pas un peu élevé pour ta région....qu'as tu mis dans ton prévi pour les 5 ans à venir?

Je ne pense pas faire mieux que l'actuel titulaire... IL est en fin de carriere soit mais a une notoriété ... Son pharmastat, le fait que ca fait 30 ans de village et mon ressenti lors de notre premier RDV me montre qu'il gère plutot bien sa barque. Maintenant, la ou le dossier devient interessant c'est l'exo d'impot en ZRR et l'economie sur le preparteur qui part 6 mois apres l'instal !! :-D
Ma femme n'est pas contre passer le BP par correspondance ce qui me permettrait de remplacer un prep qui coute un pharmacien debutant contre ma femme en cdi echelon 0 (avec les aides de l'opcapl le cout sera presque nul...)
Mon previ part avec une baisse de -2% (deux 1eres années) et marge comm constante a 28% (effet generique + ma jeunesse).
Je suis reputé pour faire des previ pessimistes car je prefere avoir des surprises bonnes que de mauvaises surprises. Malgrés tout ca passe très bien, surtout avec un achat a 450ke (50%).
Je compte developper le 19.6 mais je pense qu'en rural c'est pas évident, il n'y a pas forcement la demande. Une implantation de LRP ou aven devrait le faire (y a vraiment pas grand chose dans sa pharma !).
Concernant les murs c'est un souhait du vendeur de vendre tout ensemble. Mon banquier m'a dit la meme chose, généralement on attend 2-3 ans avant !!
Pour la region la juste valeur de la maison est 280-320ke... Je suis pret a mettre 400ke s'il faut ... Apres tout c'est le loyer de la pharma qui va payer en partie la maison :-P le tout est de faire suivre une banque Ca respecte le prix du mettre carré dans la fourchette haute des annonce du coin... Mais invendable a ce prix la pour un non pharmacien car la pharmacie est "dans la maison" pas de séparation possible... Son notaire lui a donné une fourchette entre 250 et 300.

J'en suis à me dire que 850 (450 fdc et 400 murs ou encore 500-350) sera vraiment mon max et de laisser le destin choisir... Si c'est mon destin ca passera sinon c'est que cette affaire n'était pas pour moi...

tu fais 2 crédit distincts ou séparés pour l'achat du fonds et des murs?

Da'pres mon banquier familial ca serait 1 credit regroupant les 2 sur 12 ans max.
Je souhaiterais en faire 2 un pour le fond avec 20 % apport (100ke/500ke) et un au nom de ma conjointe (pacsé pas marié) et mon père en SCI sur 15 ans pour que ca s'auto finance (Au pire je peux me saigner avec un pret familial qui me permettrait de mettre 50ke d'apport pour les murs)

ça m'a l'air mieux le 2ème montage avec la sci!! en tout cas je vois que tu gères!! bravo...tu arrives à te sortir combien d'EBE? sur 915 de CA?

Si tu discutes affaire avec PharmaFc, tu n'achèteras jamais... Il met trois capotes pour baiser.. On n'est jamais trop prudent... ;-)

8.95 avec masse salariale elevée.
Je prevois un EBE à 9.8 une fois le prep en retraite (EBEr à 15.6)

CA prevu a 880 HT :-D

Salut,

la description de cette officine ressemble à la mienne de façon assez incroyable :-o
Les chiffres, la situation, le logement...

sauf que moi j'ai pas acheté le logement, inadapté à mes besoins et à mes aspirations, et que j'ai payé l'officine plus cher, mais c'était il y a 4 ans et demi... et le CA a fondu de 2% par an depuis...

Ton montage donnerait un loyer de combien par mois?



Pour un CA identique, je ne fais pas de para non plus, et ma marge globale est à + de 32.5% sur mon dernier exercice, dans un secteur nettement plus concurrentiel. Mais je générique à environ 90%.


Celà dit, et c'est bien là la difficulté de la situation actuelle, je ne parierais pas sur le maintien de ces marges >= 30% dans les prochaines années... Si on nous sabre les prestas...

Message édité par : syncmaster / 23-02-2013 00:05

32,5 de marge brute!! putain tu fais fort!! tu dois avoir de super conditions génériques, peut être bcp de matériel médical, contention, orthopédie?? ..bravo sync..