Bonjour,

Voilà j'ai signé un compromis de vente pour l'achat d'une pharmacie et j'ai des retours favorables de 2 banques...
seulement, le choix final s'annonce cornélien.Que feriez-vous à ma place?Merci pour votre votre aide.

Emprunt : 1000 keuro sur 12 ans
Apport : 220keuro

BNP: taux :2.70 %( après négo 2.90% au départ),
caution personnelle : 500000 euro sur 5 ans (plus interets, frais & comissions accessoires!!!) + blocage des cc 180000 euro sur 5 ans;
Pas de subdélégation d'assurance accordée à mon amie
Absence de pénalité de remboursement anticipé après 5 ans .
frais de dossier : 1100 euro,
comission de mouvement : 0.025%; CB:0.40% sans minimum,
coût compte pro : non fourni pour l'instant
L'agence est en face de la pharmacie avec distributeur accessible 7j/7

Société générale :
taux : 2.90%(après négo 3.45 au départ);
caution perso : 400000 euro sur 5 ans ( il n'a rien marquer sur les intêrets & frais)
subdélégation d'assurance à mon amie : ok
Absence de pénalité de remboursement anticipé après 8 ans!
frais de dossier : 600 euro
compte pro : 33 euro/mois
comission de mvt :0.05%;CB: 0.45%
l'agence est à 500m de la pharmacie

C'est pas très clair pour moi aussi (vu que je mets tout mon apport) mais on en a déjà parlé sur le forum...
http://www.pharmechange.com/viewtopic.php?topic=10829&forum=21&ancre=1&start=0#2110829100687

Bonjour
Perso oublie la BNP ils sont très dur en ce moment avec les pharmacies. Du moins avec nous en tous cas.

N'oublie pas de négocier un découvert autorisé.

A bientot
Fred

Effectivement,

la BNP ne m'a pas parlé du tout de découvert autorisé (c'est peut etre 0!). La société générale propose "15 jours de CA", je n'arrive pas trop à me rendre compte de ce qu'il est souhaitable d'avoir & de ce que l'on obtient classiquement.
La bnp est dure en ce moment...sur les découverts? sur les demandes de restructuration?
Merci

Cela doit dépendre des dossiers.
Nous a 0€ de découvert autorisé.
Cela signifie en gros 15% d intérêt quand tu es a découvert pas autorisé plus 10€ d euro par opération quand tu es a découvert.
Meme pour un paimenet de 5€
En gros si comme beaucoups de pharmacie tu est a découvert le ler du mois (LCR) jusqu'au 15. en gros le compte varie de -30 000€ a +30000€ Mais si tu a pas de découvert ils te rejettent les LCR et la tu prend des frais de 20€ par opération
ta cotation banque de france est pourrit et tu peu plus allé dans aucune banque.
Ca peu vite coûter 1000€/mois

Négocié un découvert c est obligatoire. Car une fois ton crédit signié tu es en prison bancaire.

LA meilleur solution serait de créer notre banque (Banque des pharmacie) vue les banquiers n'ont que 9% de capitaux propre ils créent 91% restant.
Depuis 4 ans j ai rapporté plus de 300 000€ a la BNP de bénéfice et j ai même pas un merci.

En ce moment l'argent coûte au banque 9/100*1% en gros ils touchent l'argent a 0.1% par ans y a de la marge même a 2.9%

Salut Guigoz,

Peux tu me dire combien de temps il s'est écoulé entre la signature du compromis et l'accord des banques.
Est tu passé par une agence ou as tu démarché toi-même les banques ?

Merci

il faut prevoir une tresorerie qui mette à l abri par ex s assurer de + 50ke sur le compte, il y a bcq de paramètres que nous ne controlons pas, quitte a faire baisser le prix de vente de 5%, qui represente environ 50ke pour un ca de 1200 ke environ, juste mon sentiment.

moi je gagne 2500 euros par mois... en tant que adjoint... à diplôme égal ...


énorme...... :-D

tu oublies une chose essentielle becanne: diplome egal ok, mais les risques ne sont pas du tout les même, dans tous les metiers c est idem (metiers de bouche, kine, notaire, toubib etc) après il y a l eternel probleme pecunier qui peut etre contourné par diverses artifices, certe plus difficile ces 5 dernieres années, les perspectives de croissance etant quasi nulles par rapport à ce que la profession a pu connaitre.

file moi 250000 euros que je m installe.. ce qui fait dès titulaires dès patrons... je me marre doucement...

rien n est impossible, mais ne pas griller les etapes, fais com moi, achète une pharmacie autour de 1500 ke, ex une amie il y a 4 ans dans le sud 77 , apport 50 ke, c est plus que raisonnable et puis les banques veulent que tu t impliques un peu. ( le prix de vente etait de 70%, et loin de tout ca n interesse pas grand monde).

25% d apport demande en ce moment...

@pharmaciedutriolet : Merci j'avais oublié de négocier le découvert autorisé.
@pharm91: J'ai signé le compromis début juillet & j'ai eu des réponses en 4 semaines :
BNP: je suis passé par CMV Mediforce qui a ensuite transmis le dossier à l'agence BNP proche de la pharmacie;j'ai trouvé CMV mediforce très efficace; ils se sont positionnés très rapidement,sans me faire de proposition écrite( les malins)...ils voulaient les propositions des concurrents; ne pas céder!
Société générale : réponse après 4 semaines environ
Crédit Agricole : refus de financement le lendemain; le contact s'est très mal passé, je pense sincèrement que le conseiller professionnel que j'ai renconté n'y connaissait rien à la pharmacie; il n'a même pas pris la peine de monter mon dossier
LCL : je suis passé par interfimo; La réponse a été très longue à venir malgré un très bon contact & un avis favorable au départ...j'ai eu au final un refus de financement!

@pharm91:
Je suis passé par une agence pour trouver la pharmacie; par contre, pour les banques, je l'ai fait seul.J'ai présenté le plan de financement fait par mon expert comptable + une simple présentation powerpoint.Avec le retour, je pense que les banques préfèrent que vous défendiez votre projet; L'agence m'a fournie que l'adresse et 1 visite! mais pour une première installation c'est impossible de s'en passer : les vendeurs ne vous font pas confiance & on ne trouve pas les pharmacies à vendre.

J'ai eu l'agence ce matin et il va présenter au mêmes organismes : LCL par le biais d'interfimo, BNP par le biais de CMV médiforce, au crédit agricole régional et à France Finance pour la SG.
Il se charge de monter le dossier bancaire avec étude de la concurrence...mais il m'a prévenu que l'entretien avec les banquiers n'est pas de tout repos : il faut défendre son projet et montrer qu'on y croit.
90% des dossiers finalisés lui sont accordés par la BNP (réactive et bien placée) qui donne son accord de principe après environ 3 à 4 semaines.
Signant le compromis début septembre il faudra attendre fin septembre, début octobre pour savoir qui accepte de nous financer : ça va être long...j'espère qu'il y aura au moins 2 organismes pour pouvoir les mettre en concurrence et négocier les taux et les frais annexes.

A quelle date doit se faire la transition avec le titulaire actuel ?
Pour nous ce sera au 1er avril 2013 (si au moins une banque nous suis évidemment ;-))

A peu près tout les réponses ont été fournies.

On va te demander un nantissement du fond de commerce, exige un nantissement sous seing privé et non par acte notarié ( 7.500 euros à gagner ).

Le taux du découvert autorisé se négocie aussi ( environ 6% ), demande 30.000 euros, on ne sait jamais.

Négocie, les frais d'agences, tu peux tomber à 3%.

J'imagine que tu as pensé à la délégation d'assurance ( 0,15% du montant du prêt contre 0,4% si tu prends l'assurance de la banque ).

Tu peux aussi te faire licencier et écrire que tu abandonnes tout recours contre ton employeur...
Chomeurs créant ou reprenant une entreprise = aide de 20.000 euros plus exonération de charges patronales te concernant la première année.

Message édité par : jyt / 13-08-2012 23:05

A peu près tout les réponses ont été fournies.

On va te demander un nantissement du fond de commerce, exige un nantissement sous seing privé et non par acte notarié ( 7.500 euros à gagner ).

Le taux du découvert autorisé se négocie aussi ( environ 6% ), demande 30.000 euros, on ne sait jamais.

Négocie, les frais d'agences, tu peux tomber à 3%.

J'imagine que tu as pensé à la délégation d'assurance ( 0,15% du montant du prêt contre 0,4% si tu prends l'assurance de la banque ).

Tu peux aussi te faire licencier et écrire que tu abandonnes tout recours contre ton employeur...
Chomeurs créant ou reprenant une entreprise = aide de 20.000 euros plus exonération de charges patronales te concernant la première année.

Voilà un tas de petits tuyaux complémentaires non exhaustifs.

Message édité par : jyt / 13-08-2012 23:04

merci du tuyau pour l'acte notarié....
On aligne pour tellement de chose qu'on ne sait même plus ce que l'on débourse au final alors qu'il y a des choses sur lesquelles on peut faire de belles économies !!!
surtout lors de la première installation ça parait si complexe toute cette paperasse...

J'ai oublié, pauvre bécanne qui regarde le train de l'installation passer, mais il n'aura jamais le courage de franchir le pas et tous les pretextes seront bons.

Il nous prépare une belle petite vie d'assistant frustré.

Désolé becanne, a être trop étroit d'esprit, à vivre avec des oeillères....

Je compatis. :-(

Guigoz, plusieurs choses à souligner concernant les banques.

Concernant LCL/Interfimo, cherche à comprendre la raison de leur refus. Au vu des incertitudes actuelles, j'ai compris que le LCL était plus frileux actuellemnt sur les nouveaux dossiers et préférait plus financer les clients connus.

S'il est intéressant de comprendre la position du LCL, c'est qu'il n'hésite pas à épauler ses clients par la suite à moins d'un dossier très dégradé. En comparaison, BNP/CMVV Médiforce est plus partante pour de nouveaux clients mais refuse plus souvent de refinancer style "vous vous êtes engagé pour 10 ou 12 ans, c'est 10 ou 12 ans et non 17 ou 20, débrouillez-vous...".

La Société Générale est plus prudente : ils ont refusé un dossier car l'apport leur semblait trop limité (11% d"apport), augmentant la charge financière de remboursement vu les perspectives actuelles. Ils demandaient un strict minimum de 20%.

Pour l'anedocte, les autres banques nous font un pont d'or si ... nous empruntons sur 7 ans, durée classique des prêts pour les commerces!

Comme souligné par les autes intervenants, il faut clartifier en détail tous les frais banquaires à commencer par l'autorisation de découvert qui est censée être renouvellée chaque année (attention au montant accordé par le consceiller tous les ans, il peut varier donc ne pas tomber dans le piège du "monsieur le banquier, je croyais que ..." si rien n'a été discuté au fil du temps).

Par ailleurs le délai pour démarrer (printemps 2013) me semble un peu long. Y-a-t-il une raison ou est-ce normal ?