Salut a tous,

mon vendeur souhaiterait une revalorisation annuelle du loyer. Voyez vous un inconvénient majeur :# ?

Ben ... ça veut dire que ton loyer peut-être augmenté tous les ans .

selon un indice précis bien sur :b
du coup ça peut baisser aussi, c'est arrivé par le passé....

tout dépant de l'évolution de ton indice!! s'il s'envole comme certains titres en bourse ,ou les taux d'intérets pour la grece, c'est un mauvais point !! a toi de bien calculer........

C'est tres classique d'indexer le loyer sur l'indice de la construction avec revalorisation annuelle. Du coup parfois ca baisse (2010 et 2011), parfois ca monte (2012).

ma question était de savoir si j'avais intérêt à avoir une revalorisation annuelle ou triennale ? On était parti pour se baser sur l'indice ICC mais lui préfère ILC. Y a t-il un piège?

merci

si piege il y a , il ne peut etre que dans l'évolution de la valeur des taux!!
consulte donc un expert comptable , lui seul peut t'indiquer quel indice s'envole trop vite!!!
si comme je présume , , il désire l'indice des loyers constatés (ILC) je serai méfiant : sur lyon plusieurs confreres n'ont pas renouvellés leurs baux commerciaux dans les délais , et les proprietaires on put fixer librement leurs loyers avec , pour mon voisin , 50% de hausse!!

Ce document peut aider à clarifier la chose :

"L'ÉVALUATION D'UN LOYER

Dernière mise à jour
le 26/03/2008




PRINCIPE DE LA FIXATION DU LOYER DANS LE CADRE
DE LA CONCLUSION D’UN BAIL COMMERCIAL


La fixation du prix du loyer est libre entre le bailleur et le locataire lors de la conclusion du bail.

Le prix du loyer est basé sur la valeur locative des locaux, valeur dépendant essentiellement des caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Se renseigner auprès des commerçants voisins, des agences spécialisées, des annonces dans la presse…

Certains facteurs peuvent jouer à la baisse ou à la hausse : si le bail confère au locataire des avantages inhabituels (bail tous commerces, absence de pas de porte), le loyer peut être plus élevé que le prix du marché ; par contre, si les charges habituellement supportées par le bailleur incombent au locataire en plus de ses charges normales, le loyer doit au contraire être diminué.

Le loyer peut être fixe ou être égal à un pourcentage du CA du locataire ou faire l’objet d’une indexation.

• Le prix du loyer correspond au prix du marché c’est-à-dire au prix qu’il est habituel de demander pour une surface similaire située à un emplacement comparable à proximité du local visé.
• Les parties disposent lors de la conclusion du bail d’une liberté dans la détermination du prix du loyer qui est moindre lors des révisions et renouvellements du bail du fait de la règle du plafonnement du loyer.




PRINCIPE DE LA FIXATION DU LOYER DANS LE CADRE
DE LA REVISION D’UN BAIL COMMERCIAL


Dans le cadre d’une révision triennale, l’évolution du loyer (à la hausse ou à la baisse) est limitée à la variation de l’Indice trimestriel du Coût de la Construction publié par l’Insee.

Toutefois, lorsque la preuve d’une modification des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative est rapportée, on ne tient plus compte de l’ICC et le loyer est fixé à la valeurlocative.

Pour déterminer le nouveau loyer lors de la 1ère révision triennale, il convient de suivre la formule suivante :

loyer initial x ICC applicable au jour de la demande en révision
ICC en vigueur au jour de la fixation du loyer initial

Exemple :

Une demande en révision est faite le 01 janvier 2005. Le loyer avait été fixé à 8 500 € par an au 1er janvier 2002.

Les indices applicables sont :
1er trimestre 2002 1159
1er trimestre 2005 1270

Le nouveau loyer se chiffre donc à :
8 500 € * 1270 = 9 314 €
1159




PRINCIPE DE LA FIXATION DU LOYER DANS LE CADRE DU RENOUVELLEMENT DU BAIL COMMERCIAL


Lors du renouvellement du bail, l’augmentation du loyer est généralement plafonnée à la variation de l’ICC.

Cependant, le plafonnement ne s’applique pas en cas de modification notable des facteurs locaux de commercialité ou si le bail initial a été conclu pour une durée supérieure à 9 ans ou si le bail initial a été conclu pour 9 ans mais s’est prolongé au-delà de 12 ans par tacite reconduction.

Pour déterminer le nouveau loyer dû lors du renouvellement, il convient de suivre la formule suivante :

Loyer contractuellement fixé * dernier ICC connu
ICC publié 9 ans auparavant

Exemple:

Une demande de renouvellement est faite le 01 juin 2005. Le loyer avait été fixé à 8 500 € par an le 01 juin 1996.

Les indices applicables sont :
dernier ICC connu au 01/06/2005 (4è trimestre 2004) 1269
ICC publié 9 ans auparavant (4è trimestre 1995) 1013


Le nouveau loyer se chiffre donc à :
8 500 € * 1269 = 10 648 €
1013"

Je me demande où trouver le prix moyen du marché ? Je ne vais pas appeler les commercants du coin pour me faire mes moyennes ? :-P

A priori le fisc peut nous tomber dessus lorsque le loyer que l'on se fixe (si propriétaire des murs) est trop élevé...

Actuellement dans la pharma que j'envisage d'acheter le bilan fait mention d'un loyer de 18ke. Puis je compter sur ce loyer sans etre ennuyé ?

Salut,

Tout ce qui concerne l'immobilier, je te conseille avant de bien border le sujet avec un expert comptable et un notaire car eux ils ont accès à des données fiscales.
Même si connais les principes, je préfére te renvoyer sur professionnels dont c'est le métier.

a+