je confirme ces propos comme je l'ai déjà expliqué sur un autre forum.t'es pas obligé de naitre forcément avec une cuillère en argent dans la bouche pour t'installer .Dire que les assistants ne peuvent pas s'installer sans un gros apport personnel relève de la simple démagogie .on peut mais faut en vouloir aussi !
après ,les conjonctures peuvent toujours engendrer méfiance ,mais un peu marre quand meme d'entendre que s'installer pour ces pauvres adjoints sous payés ,voir maltraités ,est impossible .

il en est ,qui après 15 ans d'assistanat y arrivent ,memem encore !

Toi , tu en dit beaucoup : infos parfois intéressantes et utiles , qui viennent des médias ,mais avec une ignorance manifeste des tenants et aboutissants concourant à l’exercice de notre profession , sans doute parce que tu n'es point de la profession , et c'est pour cette raison - seulement- que tu es excusé.

Les conseilleurs ne sont pas les payeurs ;-)

Message édité par : zamaiev / 28-09-2008 19:58

c'est vrai ,el gringo ,as tu un rapport proche ou lointain avec la pharmacie????? 8-)

>>Citation : ElGringo
explique comment avec moins de 15% l'on peut acquérir un fonds.
Actuellement les agences tablent sur plus de 20% d'apport, les banquiers estiment 25% et les comptables préconisent 30% d'apport, en moyenne, ce qui incluent les ventes à 100% et plus.

C'est justement ce genre de raisonnement qui conduit à ne jamais chercher à voir si une officine peut t'appartenir. C'est exactement ce qui a fait que pendant mes années d'adjoint, je n'ai pas poussé mes recherches parce que je pensais que c'était cuit d'avance. Quand je me suis lancé dans la prospection, je n'ai pas mis 3 mois pour trouver (en fait, j'ai même pris la 1ère affaire qui m'avait été présentée...).
Mon emprunt faisait 103% du fonds, d'ailleurs.
Mon apport personnel ? Par rapport au fonds seul : 6,55%.
Le reste : frais d'agence payables fin de mois, 1/2 à 2/3 de stock 30j après, le reste payable sur 2,5 ans.

Les banquiers, si tu leur amènes un prévisionnel qui passe à l'aise, ils te suivent sans aucun problème.

Maintenant que le calme est revenu j'apporte une petite précision par rapport à ma vision capitalistisque d'un nouveau statut de Pharmacien gérant. Dans mon idée ElGringo tu vends ton fond= tu parts à la retraite ou tu dégages avec tes euros, j'avoue que je n'avais pas pensé une seconde que la perversion du titulaire pouvait le pousser encore une fois de plus à user le système en squattant la boutique. Tu fais bien de me le rappeler.
Quant à une installation éventuelle en ce moment Whoops sache que je suis le premier désolé de ne pas pouvoir le faire. Je parle de faits personnels avec des vrais refus les yeux dans les yeux tu vois ce que je veux dire. Le banquier: si salaire dans le prévisionnel inférieur à celui actuel d'un assistant alors passe ton chemin... Emprunter à 103% du fond ? je pense qu'il ne m'aurait même pas reçu. Je ne sais pas quand tu as acheté mais peut être que les taux d'emprunts ont augmenté depuis. A titre d'exemple il ne m'a pas été possible de racheter 50% des parts d'une SNC (valeurs des parts: 750KE proche de 100% CA) avec un apport de 120KE (de plus en direct et sans frais de comptable). :-(

les banquiers ont beaucoup prété ces dernieres années aux pharmaciens et ...aux autres (immobilier) à des taux super-attractifs inférieurs à leur prix de revient, mais qui leur permettait d'engranger de super commissions... Le résultat final est visible aujourd'hui: risques de faillites bancaires en tout genre et le contribuable appelé à la rescousse.

Il y a manifestement une bulle en pharmacie: les prix (en valeur absolue) ont cru beaucoup plus vite alors que les revenus/marges diminuent ces dernieres années . Cette bulle a été alimentée par les banques et aussi par une demande tres forte...La encore, le contribuable (ou plutôt l'assuré social) paiera-t-il pour les spéculateurs-professionnels de santé que sont CERTAINS pharmaciens? Bref pour CERTAINS pharmaciens: les profits pour moi quand tout va bien et les pertes (ou plutôt les cotisations) pour l'assuré social. Cela ne vous rappele rien en ce moment?

>>Je ne sais pas quand tu as acheté mais peut être que les taux d'emprunts ont augmenté depuis.

L'année dernière en achetant le genre d'officine que personne ne veut. Si avec l'officine que tu vises tu n'arrives pas à te dégager le revenu d'un adjoint, alors prend plus petit ou moins cher, quand on n'a pas d'argent il faut se contenter de ce qu'on a et faire pour le mieux avec.

Quant à apparenter les pharmaciens avec les responsables de la crise actuelle, parmentier, c'est énorme.

Le pharmacien n'est évidemment pas responsable de la crise actuelle. Je veux simplement souligner que la croissance permanente des CA et des revenus en pharmacie, c'est sans doute fini...Il faut donc être prudent quand on établit des prévisionnels ou au moins il ne faudra pas se plaindre si demain à cause d'un endettement trop important certains pharmaciens connaissent des difficultés financieres et il serait mal venu moralement que l'assuré social vienne à leur secours.
Enfin je pense qu'il est tout à fait possible de faire certains parallèles entre l'immobilier, la finance et l'officine: ces systèmes sont basés avant tout sur le crédit et l'effet de levier du à ce crédit....et ce n'est pas toi, Whoops, qui me contredira sur cet effet de levier, et SANS BIEN SUR IMPUTER LA CRISE ACTUELLE AU PHARMACIEN.

Au dela de ces considérations, je persiste à penser que quand on peut s'installer dans de bonnes conditions, il faut le faire car adjoint, c'est no future....donc bravo Whoops pour ton installation réussie!!!

Juste un peu de patience ; certains ont vu passez le rutilant TGV de l'installation avec des PV qui remontaient depuis 1999, point d'inflexion bas, pour atteindre 91% de moyenne et 8.3 fois l'EBE.

Ce ne sont que des moyennes, représentatives de rien en particulier, mais l'évolution de ces moyennes, de 83 à 91% de 1999 à 2007,

et de 5.5 à 8.3 fois l'EBE est quand à elle significative d'une certaine forme de spéculation et du moins du renchérissement des fonds.

Ceux qui ont acheté dans ces moyennes, pas ceux qui ont acquis un bien s'autofinançant et dégageant des revenus et une marge de manoeuvre,

passent actuellement dans le rouge, en entrant dans la phase économique critique qui se situe entre 2 et 5 ans.

Il y a de forte chance de les retrouver sur le marché des cessions, les taux étant passés de 2.5-3.0% à environ 5% aujourd'hui en phase d'ascencion,

contraints de céder rapidement et de repartir avec moins que leur apport de départ.

Quand aux retraités qui rechignent à profiter de l'exonération de la taxation des plus values, soit 18% sur une bonne part voire la totalité du PV si création,

envisager comme improbable la non reconduction de cet avantage, face à la crise que nous allons traverser, me parait être une position radicale et sujète à caution.

Message édité par : ElGringo / 30-09-2008 09:11

C'est bien de ceux qui souhaitent s'installer aujourd'hui dont on parle. Pour les autres, le mal ou le bien est fait.

Si on présente un prévisionnel qui passe ric-rac, ce n'est pas que le banquier est difficile, c'est que ce n'est pas un bon dossier point barre. De même, si le prévisionnel ne tient pas compte des prévisions peu optimistes du moment, c'est pas la peine de faire un prévisionnel. Il ne faut pas avoir les yeux plus gros que le portefeuille en se disant "moi je vais prendre un gros CA parce que le petits CA, ils sont pas viable" quand on en a pas les moyens et qu'on va pour le coup se planter pour de bon.
C'est purement une question de bon sens.

>>l'immobilier, la finance et l'officine: ces systèmes sont basés avant tout sur le crédit et l'effet de levier du à ce crédit....et ce n'est pas toi, Whoops, qui me contredira sur cet effet de levier

C'est vrai pour ceux qui misent sur la capitalisation, mais dans certains cas (dont je fais partie), ça serait une grosse erreur de miser dessus. Au contraire, pour ma part, je mise davantage sur les revenus que m'apporte l'officine plutôt que sur une hypothétique et à mon sens improbable plus-value à la vente, contrairement à ce qui existe justement pour l'immobilier. C'est une grosse différence.

Message édité par : Whoops / 30-09-2008 10:48

OK Whoops, je ne doute pas de tes intentions et de ta motivation... mais seul le crédit et l'effet de levier te permet d'avoir cette officine pour ensuite en tirer des revenus (qui serviront à rembourser le crédit); c'est en touit point comparable à l'immobilier ou on achète pas forcément pour spéculer (mais pour se loger) . Je n'ai pas de jugement moral; seulement si l'effet de levier du crédit diminue (crédit plus cher), les prix des officines vont diminuer (sauf pour ceux qui achètent cash ou qiui compenseront par un apport plus important).

Enfin, qu'il y ait une certaine bulle sur le marché des officines, je crois que personne ne peut le nier et c'est sans doute la premiere cause d'incertatitude de l'officine. La façon de sortir de cette bulle pour nos chers pharmaciens séniors, c'est 1) de changer les règles du jeu (des pharmacies plus grosses: PLFSS 2008 et modification du quorum), et 2)surtout des acheteurs plus solvables (donc des acheteurs potentiels en plus grand nombre pour avoir une demande forte et solvable via le développement des SEL et l'augmentation du numerus clausus de formation).

>>seulement si l'effet de levier du crédit diminue (crédit plus cher), les prix des officines vont diminuer

Ou les acheteurs achèteront moins gros.
La grosse différence avec l'immobilier, c'est que la baraque ne rapporte rien et que les acheteurs spéculaient sur une hausse du prix de la maison. En officine, il est tout à fait possible, voire raisonnable jusqu'à un certain CA, de plutôt tabler sur les revenus annuels que peut t'apporter l'officine plutôt que sur la capitalisation. C'est très différent, car les revenus ne fluctueront pas en fonction de l'offre et de la demande ou de la spéculation, eux...

Pour le banquier aussi, c'est nettement plus rassurant.

Message édité par : Whoops / 30-09-2008 12:25

Cette stratégie de contre pied privilégiant les revenus à la capitalisation est pertinente certes, mais elle ne saurait concerner la majorité des acquisitions que l’on rencontre actuellement.

En effet, elle repose sur un critère de capitalisation passé au second plan, ce qui nécessite une capitalisation de départ minimisée, ce qui n’est ni dans l’intérêt du vendeur ni dans l’air du temps.

Or ce même vendeur, lui à l’époque a fait pris une option différente en misant sur une réelle capitalisation de son outil de travail et aujourd’hui il compte fermement réaliser cette option,

cela d’autant plus, dans le cas de départ en retraite, qu’il s’agit de sa dernière partie à jouer.

Donc, d’une manière générale, et sans se focaliser sur les territoires sous cotés et peu prisés, ni sur les petits CA délaissés,

cette stratégie nécessite pour qu’elle puisse être mise en place un vendeur aux abois qui face un trait sur la part capitalistique de son investissement officinal.

Cela n’est pas, vous en conviendrez, monnaie courante jusqu’à présent.

Mais si, au lieu de tenter de toujours acquérir la plus grosse officine possible et de faire baisser ses prix à un vendeur qui ne le voudrait pas, les acheteurs s'ingéniaient à acheter simplement des affaires un peu moins grosses, un peu moins chères (en valeur absolue) de façon à ce qu'ils se ménagent des revenus très corrects en fonction de leur apport ?
Que le vendeur souhaite capitaliser au maximum, on n'y échappera pas, même si une baisse de la demande pourrait jouer. Mais si l'acheteur ne veut pas, lui, se lancer dans une course à la capitalisation maximum, il en a encore le choix.

Message édité par : Whoops / 30-09-2008 14:46

Effectivement, comme en immobilier, quand la valorisation est élevée ( tout est relatif au demeurant ) il suffit d'emprunter sur une durée plus longue, acheter dans un endroit moins bien côté, et prétendre à une taille plus petite.

C'est vrai pourquoi en tant qu'acheteur potentiel s'évertuer et perdre temps et énergie à obtenir un prix plus bas ? ;-)

Une fois qu'on a trouvé une affaire à sa taille, là on discute du prix. :-P

Certain que le pré-requis est de s'interresser à des affaires en rapport avec son apport ! ;-)

Je ne vois pas vraiment comment il peut en être autrement.

Message édité par : ElGringo / 30-09-2008 16:43

Pour qu'un dossier ne passe pas, c'est qu'il en va autrement je présume...

Après justement, avec un même apport, soit on se croit dans l'immobilier en misant au maximum sur la capitalisation au détriment des revenus pendant 12-15 ans et on se paye une officine avec un dossier qui passe tout juste parce qu'on aura calculé en tirant sur le moindre centime pour avoir absolument la plus grosse officine possible et qui fera grimacer le banquier, soit on décide de vivre correctement de son travail dès l'acquisition en prenant quelque chose de moins cher (ou de plus rentable si on trouve) qui laisse davantage de marge côté revenus et le banquier fera davantage risette (on se répète là, non ?).

Je confirme !

J'ai un ami qui s'est installé il y a deux ans , il avait obtenu un taux de 2.85 %, aujiurd'hui on est dans le meilleur des cas autour de 4.1% , et dans le même temps les fonds ont continué de grimpé, la corrélation n'est pas si évidente que cela même si elle apparait logique de prime abord.
Non ce qui va vraiment faire chuter les prix, c'est les REFUS de prêts pour des dossiers qui auparavant auraient été perçus commes bons !