Bonjour ,
quelle tactique doit on avoir quand on fait une proposition de prix pour une pharmacie dont la valeur est surévaluée par le vendeur . Doit on d'emblée proposer un prix inférieur ou un prix prohibitif sachant que ça ne passera pas au niveau des banques (et donc pour lui faire admettre que son prix est trop élevé ) ?

salut,
je ne suis pas un grand négaciateur, mais propose le prix qui te permet de rembourser et de vivre sans manger des patates pendant 12 ans, c a d, un prix d'achat qui te permet de rémunérer ton travail par un salaire décent.

D'accord avec Caducette , des pharmacies à vendre , il y en a . tu en trouveras surement une à un prix raisonnable ,c'est à dire qui te laisse de quoi vivre correctement . Sois vigilante sur le CA realiser . Exclus ce que tu n'es pas sur de garder ( maison de retraite , retrocessions aux confreres ...

Ce serait l'idéal, c'est sûr... Mais ce prix existe-t-il ?
Le problème, c'est que :
- le vendeur se sent lésé s'il ne réalise pas la plus-value à laquelle il rêvait il y a encore 2 ans et qu'il veut vendre au prix du marché, un marché bloqué par des prix trop élevés. Le vendeur ne veut pas assumer les tristes perspectives de la profession. Un prix raisonnable, pour lui, se situe donc dans les 88% du CA en moyenne, soit 8 à 9 EBE en moyenne.
- l'acheteur, lui, n'est pas un casse-cou. Il veut vivre de son travail sans être à la merci du premier impondérable venu. Pour lui, un prix raisonnable se situe donc aux alentours de 5 EBE pour une primo-installation

Je ne vois pas trop comment concilier les deux points de vue.

Le temps ...

-3% en 2009, c'est la deuxième plus forte baisse de valorisation en presque 20 ans !

Le plus bel effondrement a été observé entre 1992 et 1993 -7% en 12 mois, presque 1% par mois !!!

Le seul bémol, pendant que le temps passe, le vendeur encaisse et le putatif acquéreur ne capitalise toujours pas ...

Le choc sur les prix n'a pas eu lieu et pour cause les volumes se sont effondrés par baisse successive année après année, moins de 1100 par rapport aux 1600 atteintes et avec des des départs en retraite de plus en plus nombreux.

L'accélération de la baisse devrait arriver, comme en immobilier, le point haut de la Gaussienne est acté, l'inflexion est acquise, Gare à la chute !

Et rappellons que cela va dans le sens des forts départs en retraite pour la décennie entammée.

Ramener de 8 à 6 fois l'EBE avec un EBE à 10% en moyenne, à partir de 88% cela nous amène gentiment à une valorisation classique autour de 70%. Reste à connaitre l'échéance, moins de 5 ans ou plus de 5 ans ?

Message édité par : ElGringo / 31-03-2010 10:42

peut etre meme moins de 70% gringo....surtout si leclerk reussi à vendre
de l'otc dans quelques mois....affaire à suivre.....en tout cas on va bien s'amuser
en lisant les futurs bilans 2010.....

quand tu seras au chômage, ça te paraitra peut-être un peu moins amusant...

Effectivement l'OTC en GMS ....

Au fait une question se pose :

Faut-il mieux être Adjoint au chômage qui se réoriente jeune dans une autre voie ...

Que titulaire, jeune ou moins jeune,récemment installé, fortement endetté qui survit dans son officine et dont l'employabilité passé quelques années sera très altérée ...
:#

sans hésitations la réorientation gringo...mais tu sais
la vie ç'est une question de timing et de patience....regarde
les profs et leurs augmentations de salaires...à un an prés certains
vont l'avoir et d'autre pas...ironique non? et bien nous c'est pareil
tout vient à point à qui sait attendre...

et sync...un peu d'humour que diable..la vie est un jeu.. quand nous serons
tous 6 pied sous terre..tout nos problémes n'en serons plus vraiment.... ;-)

Tu as raison, le grand jeu de la vie ... :-P

Je ne reviendrai pas sur les ancètres qui ont bénéficié des largesses inspirées de Vichy (les pastilles :-P ) avec l'instauration du Quorum, mais plus près de nous de ceux qui ont pu déposer un dossier de création, le dernier peut être même, les infirmières des zones surdotées qui voient de facto leur patientelle acquérir par une simple signature une réelle valeur, et à contrario, les anciens titulaires en exercice qui ont acquis récemment à des valorisation délirantes des fonds en SEL espérant la culbute rapide qu'offrait l'ouverture imminente du capital des officines et qui aujourd'hui se trouvent avec des fonds qui végètent le plus souvent et dont la valeur a pris un sérieux coup.

Tiens, ça faisait longtemps. Au fait le sujet c'est : PROPOSITION DE PRIX.

Mais fixer le prix est assez simple.

Prix souhaité par le vendeur et annoncé
Prix souhaité par l'acheteur
Et tu coupes la Poire en 2 !

ça s'appelle faire le marchand de tapis, mais c'est al seule manière de rapprocher réellement deux parties en désaccord important, sans qu'aucune ne se sente laisée ! ;-)

Message édité par : ElGringo / 01-04-2010 09:48

Ce n'est pas simpliste, c'est vieux comme le monde, si tu imposes ton prix fixe, tu vas au clach, même si tu est prête à remonter un petit peu, lui aussi est prêt à baisser un petit peu, mais pas à ce que Tu fixes seul le prix, juste ou pas juste.

En parlant de Juste, cela me rappelle une personne qui s'est ramassée ...


Par contre un vendeur prêt à passer de 1.5 à 1M€ j'ai rarement vu, sauf après 1 à 2 ans sans personne et l'angoisse qui s'est installée.

5% c'est classique
10% c'est très bien
20% c'est que la situation s'est dégradée
au delà c'est du n'importe quoi, à voir de près ...

Alors dans ce cas là cherche la raison (ou les raisons) pour laquelle il part sur une base si élevée, afin d'argumenter sur son prix demandé avant de proposer ton prix de but en blanc, il aura fait intérieurement une bonne partie du chemin qui vous sépare et ne prendra pas ton prix viscéralement pour une "arnaque". ;-)

Que certains qui ne voient pas encore que la tendance lourde, après la période de spéculation, est à la baisse des valorisations des fonds, débutée début 90 et stoppée depuis 1999 et son point d'inflexion à 83% de moyenne France, pour une période d'euphorie avec inflexion en 2007-2008 à 91%, c'est dommage pour eux s'ils sont vendeur ! :-P

Message édité par : ElGringo / 01-04-2010 15:16

cela fait plusieurs années que interfimo preconise des prets a hauteur de 6 ou 7 fois l'EBE...ceci a considérer comme base de départ ! conseil d'un titulaire: déduisez un revenu minimum de l'EBE pour calculer avec le reste la capacité d'autofinancement...les titulaires ne sont pas stupides! mais il faut financer les annuitées de retraite....

si je devais me réinstaller aujourd(hui , je prendrais un pret " in fine" ET un plan épargne retraite ! au lieu de verser le capital au banquier , je l'économiserais , avec l'avantage d'une déductibilité fiscale , ce qui me donnerais un capital couvrant mon emprunt , et me laisserait le produit de la vente future de mon officine comme fonds propres ( ou l'inverse : solder l'emprunt avec la vente et récuperer l'épargne retraite....)
mais la il faut faire du forcing avec les banquiers!!!!et etre tétu comme une mule !!
bonne chance...

Je donne ma petit pierre au post sur les prix...
Apres 2 ans de recherche j'ai finalement trouvé et pour les propositions de prix voila ce que j'ai retenu...

1: pharmacie nulle ---) prix bas (inf a 75 %)
2: pharmacie normal ---) prix moyen (80-90%)
3: pharmacie super ---) prix trés élévé (90-100%)

Après il faut savoir ce qu'on recherche, mais le plus important c'est de se souvenir qu'on est pas seul en compétition...
Il y aura toujours quelqu'un qui sera prêt à payé 90-100% alors que la pharmacie en vaut 80%...

Ce qui est interessant c'est la catégorie 3 (pharmacie super) :-D :-D
Comme disait mon expert comptable, si c'est l'affaire du siècle, super pharma à bas prix, tu as pas besoin de regarder sa sera pas toi looooool
Car il sait qu'a la fin, il y a aura toujours un pharmacien investisseur qui sera la pour plomber la vente, l'affaire me passera sous le nez ...
De plus une bonne pharmacie ca se send en max 2 semaines...

Le plus simple pour avoir sa chance c'est d'être rapide.
Donc pour mon cas la catégorie 2:
Je m'explique, j'estime à combien la pharmacie vaut genre 80%, je lui donne directe 82% rien à cirer de combien elle demande en mandat...
J'essaie de négocier jusqu'a 85% max, si elle veut pas, bah je passe mon chemin tout simplement...(bon si c'est le coup de foudre, faut accepter de surpayer jusqu'a 10 % de son vrai prix)
Je la surpaie de 5% bon okie mais faut se dire que les taux bancaires actuels sont très bas et 1% en taux ca corespond a une réduction de 12% sur le prix d achat sans compter le CA qui montent durant l'exercice des 12 ans.

Bonne chance à ceux qui cherchent, et je sais qu'il y en a beaucoup sur le marché actuel.