Quelques info, en espérant que tu trouves ton bonheur :
Les droits du locataire d'un bail commercial et les pouvoirs du bailleur des locaux.
La propriété d’un fonds de commerce de pharmacie est distincte de la propriété des murs où le fonds est exploité.
Une officine de pharmacie est un fonds de commerce avant tout, donc une universalité de biens composée notamment de l’enseigne, du nom commercial, de la clientèle, des stocks, de la licence, du matériel et aussi du droit au bail. Etre propriétaire du fonds de commerce signifie être propriétaire de cet ensemble, mais n’implique pas de posséder les murs où le fonds d’officine est exploité.
Le pharmacien propriétaire du fonds sera alors locataire des murs et non propriétaire de ceux-ci. Mais ce bail est un bail commercial qui confère des droits particuliers : le droit au bail. Et le droit au bail est un élément vital du fonds de commerce, car si le bail vient à disparaître, sa disparition entraîne celle de l’officine de pharmacie.
En droit français, un bail commercial est un contrat écrit, sur lequel sont apposées les signatures du bailleur (propriétaire) et du preneur (locataire). La durée est de neuf années, les locaux loués doivent être décrits avec précision, et ce contrat précise les droits et devoirs de ses signataires (bailleur et preneur). Le contrat doit impérativement indiquer de la manière la plus précise les activités commerciales autorisées dans les locaux, ce que l’on appelle la destination des locaux. Les activités énoncées doivent correspondre à la réalité des faits. Ainsi pour une pharmacie, outre l’activité de pharmacie, les activités de parapharmacie et activités annexes doivent être indiquées. En cas de rayons optique, audioprothèse,…, ils devront être mentionnés, pour que leur exercice ne soit pas discuté à l’avenir.
Le bail commercial confère par ailleurs deux droits fondamentaux qui sont les particularités du bail commercial sur les autres baux : le droit au renouvellement de bail et le plafonnement du montant du loyer.
Le droit au renouvellement signifie qu’en fin de bail commercial, le propriétaire des locaux loués est obligé de renouveler le bail commercial à son locataire, ou à défaut de lui verser une indemnité dite « d’éviction ». En effet, si le bailleur ne veut pas renouveler le bail commercial, il devra payer à son locataire la valeur de son fonds de commerce, car le non-renouvellement de bail commercial entraîne la perte du fonds de commerce et le bailleur doit alors indemniser son locataire des conséquences financières de cette perte.
De plus, le bailleur ne peut, lors du renouvellement du bail commercial (sauf certains cas particuliers), augmenter le loyer du bail renouvelé au-delà de la seule variation de l’indice INSEE du coût de la construction, lequel a eu une évolution très faible ces dix dernières années).
Si le preneur bénéficie de droits importants, le bailleur dispose en contrepartie de pouvoirs importants.
Or, des pouvoirs accordés au propriétaire modèrent les droits du locataire.
En effet, le principe du plafonnement connaît des exceptions ; dans des cas précis, le bailleur pourra obtenir que son loyer bénéficie d’une augmentation supérieure à la stricte application de l’indice INSEE du coût de la construction.
La première exception est la modification des facteurs locaux de commercialité.
Pour cela, le bailleur doit justifier qu’un ensemble de facteurs extérieurs à l’officine de pharmacie mais avoisinants, a abouti à une augmentation de plus de 10% des facteurs locaux de commercialité. Il s’agira par exemple de constructions de logements, extensions d’hôpital, prolongation d’une ligne de métro, ouverture de cabinets médicaux,…. dans la zone de l’officine de pharmacie et lui bénéficiant. Le loyer du bail à renouveler sera alors déplafonné, c’est à dire fixé selon la valeur locative des locaux, donc en prenant en considération les loyers pratiqués dans le quartier où se situe l’officine de pharmacie.
Les désaccords entre bailleur et preneur, après avoir été soumis à la Commission départementale de Conciliation qui n’est habilitée à rendre qu’un avis et non un jugement, seront soumis au Tribunal, lequel nommera un expert pour déterminer s’il existe ou non une variation des facteurs locaux de commercialité, et si ou, quelle est la valeur locative des locaux.
La deuxième exception est la réalisation dans les locaux de travaux entraînant une augmentation de la surface de vente. Ces travaux peuvent avoir été réalisés par le locataire en place, mais aussi par ses prédécesseurs, sans que le locataire actuel en soit au courant, et ce en toute bonne foi.
Il convient de préciser que si le bail est conclu pour une durée supérieure à neuf années, le montant du loyer du bail renouvelé est automatiquement déplafonné, qu’il y ait ou non variation des facteurs locaux de commercialité, augmentation de la surface de vente…
Enfin, le bail peut parfaitement prévoir que la référence pour les augmentations de loyer n’est pas l’indice INSEE du coût de la construction. Le bail peut ainsi prévoir que le loyer est indexé sur le chiffre d’affaires…
Le principe du versement de l’indemnité d’éviction a lui aussi ses exceptions.
Tel est le cas d’infractions commises par le locataire dans l’exécution du contrat de bail, tels que : non paiement persistant des loyers de la part du locataire ; travaux exécutés par le locataire et non autorisés par le bailleur et portant atteinte à la solidité de l’immeuble ; cessions de bail irrégulières.
