Je souhaite m'installer en milieu rural dans le Gard. J'ai déjà ciblé une officine dans un village. J'essaie de déterminer le prix d'achat par rapport au pourcentage du chiffre d'affaire. Les infos dont je dispose actuellement pour les transactions dans le Gard pour 2009 sont: 95% du CA de l'année 2008 en moyenne au lieu de 100% les années précédentes. Cependant cette pharmacie est une petite structure dans un village sans médecin. J'essaie de disposer de différents points de vus concernant le pourcentage du CA qu'il semble raisonnable de proposer au vendeur. Peut-être disposez-vous d'infos concernant les transactions d'officine dans le Gard pour 2009 et au vue du contexte économique actuel?

quite le gard et viens en seine et marne (77), prix actuel ca 1.3 à 1.5 millions d euros, prix vente ttc 60 à 70%. millieu rural j entends.
loulou77

Pour fixer une fourchette de prix, même dans le gard, il faudrait le CA réalisé, la population sans double compte de la commune, et le nb de médecin que tu nous a dit être 0.

Un village sans toubib avec une officine, cela te semble pérenne ? :-?

C'est une pharmacie créée il y a 5 ans qui a réalisé en 2008 un CA d'un peu plus de 700 000 euros. Elle est située dans un village d'une population sans doubles comptes d'environ 1700 habitants. C'est un village qui n'est pas isolé mais accolé à une ville. L'objectif est de faire venir un médecin dans ce village. De plus elle réalise plus de 80% de son chiffre avec les ordonnances.

Le prix dépend alors directement de ce que tu peux mettre comme apport et du banquier qui va te suivre sur un si petit CA.
Le médecin si tu l'as sur et certain, c'est sans doute jouable, sinon il me semble que le confrère a peut être atteint le CA max, d'où son désir de revendre.
A bien étudier de près, surtout le potentiel de la commune et des communes environnantes non pourvues

essaye surtout de connaitre son benefice net ( exedent brut d' exploitation du compte de resultats ) pour mesurer la capacité d'autofinancement !et tiens toi aux chiffres comptables !! dans l'idéal , l'emprunt doit etre de 5 ou 6 fois cet E.B.E.....si cela represente 15% du C.A , tu peux emprunter 75 a 90% du C.A...un conseil : n'emprunte pas plus , et prefere l'emprunt a l'investissement de tes fonds propres!

Acheter 5 à 6 fois l'EBE dans le Gard, acheter entre 75 et 90% dans le Gard ... :=!

Va y avoir des acheteurs sur les rangs ... ;-)

si le développement est assuré, ça peut valoir le coup, sinon, ????

L'EBE représente un peu plus de 12% du CA. je pense qu'il y a en effet moyen de développer la pharmacie notamment en faisant venir un médecin et en développant la parapharmacie qui est réduite au strict minimum pour le moment. Le vendeur en demande 110% du prix de vente à négocier. Je ne souhaite pas la racheter au-delà de sa valeur: les petites officines étant les plus fragiles, les marges diminuant et le contexte éco étant difficiles. Un professionnel des transactions pharmaceutiques du Gard m'a précisé que cette année les prix des pharmacies dans le Gard allaient baisser passant de 100% à 95% en moyenne. Cependant cette officine étant une petite structure et située en campagne, je pense qu'elle est plutôt en-dessous de la moyenne: elle vaut moins de 95%, je dirais 90%. C'est vrai que c'est cher dans le sud est.

Le vendeur demande 110% de sa pharmacie à 700 000 E, par les temps qui courent, et un EBE pas exceptionnel... :-o et beh... la chaleur ca coute cher!!!

Je comprends mieux 110% pour du gard c'est plus classique que 75-90%.

Tiens nous au courant

C'est une pharmacie créée il y a 5 ans qui a réalisé en 2008 un CA d'un peu plus de 700 000 euros. Elle est située dans un village d'une population sans doubles comptes d'environ 1700 habitants :=!Yes ! Il ne peut pas attendre pour revendre ! Il veut toucher son Jack-Pot au plus vite ! lol

Population de la ville voisine ? Des autres villages ? Du canton ? Et nombre de pharmacie , leur CA approximatif : donc nombre d'habitants par pharmacie !
Autres commerces ? Bien sur le nombre de médecins , leur age approximatif , le mode de gardes pour euc et pour les pharmacies . ?
Tu as son dossier pour l'obtention de la licence ?
Fiches INSEE ; habitudes de consommation de la population , travaillent ils loin ?
État et localisation des locaux ! En cœur de village , CC , ssur une route passante ?
EBE à 12 % ! Bof !

Bien sur , si il y avait un projet de la mairie pour faire venir un médecin , ou as tu un local au dessus de la pharmacie ! Cela serait mieux !

Le gros risque : ton vendeur est un affairiste 'plus que probable) , et il a déjà fait"carton plein "!

Néanmoins , pour 2009 , 90 % me parait beaucoup plus réaliste , même dans le Gard ! Car 110 % ; même dans le Var , sur "la plage et crustacés" 8-) , cela commence à devenir compromis !
Ce monsieur rêve ! :-P Car pourquoi vends t il une si belle officine , si il a l'espoir d'un médecin et d'une hausse de CA en perspective !

Affairiste fort probable, Lecteur du Moniteur c'est certain !

Comme en 2007 la moyenne fût de 8.4 fois l'EBE, comme il est dans le sud, loin de la ch'tine grisaille, il vend à 9.2 fois l'EBE, ce qui vous en conviendrez est somme toute quelque part logique.

Là où cela devient interessant, c'est à considérer le pourquoi de la vente :

Je m'explique :

J'ai une boutique de 700K€ ouverte il y a 5 ans par création, j'en tire 84 000 € annuel imposé lourdement à 60% grosso modo (IRPP+CSG and Co).

Je ne ramasse que 70% du revenu moyen des titulaires en france, alors que je suis plutôt malin, car je n'ai pas d'effet de levier, ni de capitalisation conséquente !

Je me dois donc de vendre au plus vite, cette boutique qui va se mettre à stagner, elle est belle neuve, je ne m'y suis pas burn outé, donc je pars !

Une bonne raison de partir aujourd'hui, c'est que les prix baissant, je rachèterai moins cher demain dans 12 24 ou 36 mois !

Et surtout, je pars avec 9 fois l'EBE, 9 années de revenus !! 9 an de salaire ! 9 années de travail à plein temps 50 h par semaine le tout tout de suite sous forme d'un gros chèque que je vais placer à la banque et qui me rapportera 4% vu le montant.

Mais le plus sympa, c'est qu'au lieu de payer aux impôts 60% chaque année sur cette somme, mon EBE, là je ne vais régler que 18+12.1% soit 30%, La Moitié !!!

2 fois moins d'impôts à régler, la totalité de mes 9 années de revenus réglés immédiatement, du temps libre à 100%, et l'opportunité de racheter à plus bas prix un fonds quand je veux .... :-D

Plus belle la Vie ! :b

Crystal Clear ?

Message édité par : ElGringo / 10-02-2009 09:08

En fait, c'est un couple qui vend l'officine. Le mari était titulaire d'une très grosse affaire dans un centre commercial et c'est sa femme qui était titulaire dans le village. Ils ont vendu il y a 6 mois l'officine du mari et maintenant ils vendent la petite. Ils veulent arrêter de travailler et faire le tour du monde !
Je connais bien la pharmacie du village, j'y ai exercé pendant 2 ans. Ils vendent avec les locaux et il y a un local pour un médecin accolé à la pharmacie. mais il faut le trouver le médecin ! Les jeunes ne sont pas trop motivés pour s'installer en campagne.

pour trouver un toubib, bonjour la galère,
el gringo a raison, les prix ne peuvent que baisser et de manière conséquente, ça va mettre effectivt 24 à 36 mois, avec en plus les babyboomers qui dégagent, ça ne devrait qu'amplifier le phénomène, personnellement je table 30% de baisse.
déjà aujour d hui plusieurs exemples, dans le 77 proche paris, ca 1.7 millions d euros, même à 70% derriere un baby boomer, ça ne part pas, et les titulaires à 67 voir 68 ans, ils en ont plein le cul !!!
le seul truc, c'est que certains n ont pas prevus leur retraite, càd obligés de renégocier en 1995 après les prix exorbitants de la fin des années 1980, là oui, eux ils sont dans la merde, mais vaut mieux revendre à 50% que rien du tout, dans ce cas precis ça fait quand même 850000 euros, pas negligeable.
850000 euros placés à 3%, c'est 25500 euros de bonus par an, rajoutés aux 1000 euros de retraite, c'est pas mal, surtout si t as payé ta baraque !!!!
il va y avoir de très bonnes affaires, croyez moi !!
loulou77
loulou77

Ton officine annoncée à 110%, c'est du n'importe quoi.
Je veux bien qu'on soit dans le sud, mais elle n'est ni grosse, ni avec un potentiel énorme (merde, on est quand même dans un petit village sans médecins !!), et le fait qu'ils veulent vendre au bout de 5 ans c'est que y' a plus grand-chose à en tirer et que tu va te mettre des sommes telles sur le dos, à 110%, que tu seras dans le rouge dans 1 à 2 ans...

Evidemment, ils vont te dire qu'un médecin viendra, c'est sûr, qu'il y a un fort potentiel, et que tu dois te dépêcher car il y a du monde dessus... balivernes !!! (ils disent tous pareil).
pour info, je m'installe dans quelques mois, et le prix de départ était aussi à 110% et il fallait évidemment aller vite, affaire en or.... J'ai attendu, puis j'ai recontacté le vendeur après 3 mois : évidemment elle n'était pas vendue, et finalement après des semaines de tractations, on l'a à moins de 80 % !!

Il vaut mieux rater une bonne affaire qu'en faire une mauvaise !!
Si tu laisse passer cette officine, tant pis, y'en aura d'autres (beaucoup de retraités dans les 5 ans à venir !!).
Il faut être patient, bien tout étudier, et ne pas hésiter à proposer des prix bien en dessous de ce qu'ils demandent.
Dans ton cas, le fait qu'il y ait 1700 hab, c'est pas mal, je penses qu'il y a une certaine marge de progression ( jusqu'au million d'€ peut-être), surtout si un médecin vient, mais en tout état de cause, et quelque soient les chiffres que tu aura (même si EBE > 13 ou 14 %), je penses que tu ne devrais pas proposer plus de 80 à 85 %, et tant pis si tu la rate.
D'autant plus que, même si c'est la loi de l'offre et la demande, une officine n'est pas forcément plus rentable dans le sud que dans le nord (peut-être même au contraire...) et s'endetter comme un cochon pour enrichir un vendeur pingre n'est pas, à mon avis, une bonne solution...
Soit patient, fais des offres basses, et tu trouveras quand même (c'est ce que j'ai fait pendant un an : on me disait 95 à 100 % en général, je proposais 80 ou moins : avec le temps, ça passe, car il n'y a pas tant d'acheteur que ça;..).
Don't worry, be happy !!!

Merci pour ce témoignage, Elbragard.

Je suis moi aussi en contact avec des agences de transactions.
On m'a proposé une officine d'1M€ TTC à 62% du CA. A priori, il faudrait foncer !

Mais les perspectives de croissance et le tassement des marges étant ce qu'ils sont, mieux vaut éviter de partir sur des prévisionnels trop optimistes. Mon employeur me répète à l'envi qu'il faut savoir prendre des risques. Le truc, c'est que pour pouvoir risquer de l'argent, encore faut-il en disposer. Et là, je dispose de 12k€, ce qui laisse peu de marge de risque. Après, on peut toujours risquer l'argent des autres, mais ces autres, les banques, ne sont pas forcément du même avis. Je ne les blâmerai pas sur ce point-là.

J'en reviens à la proposition qui m'a été faite. Sans croissance (38% des officines ont connu une récession en 2008 d'après Fiducial) et avec la baisse des marges, à 62%, ça ne passe pas (ou alors il faut bosser 6 jours et 54 heures par semaine, sans vacances et pour 2000€ par mois, et encore). L'agent me dit que le titulaire serait OK à ce prix-là. Si je suis ton raisonnement, je devrais peut-être lui proposer 50 ou 55%. Mais là, j'ai mauvaise conscience. Car si je me suis longuement attaqué aux abus des vendeurs sur ce forum, je me demande si arrivé à ce prix-là, ce n'est pas moi qui abuserait... Car après tout, si finalement la croissance était au rendez-vous, c'est moi qui empocherait un beau magot. (NB : ce ne serait pas illogique, dans la mesure où ce serait moi qui aurait bossé, le prédécesseur étant parti en retraite).
J'en reviens à l'une de mes remarques initiale : le problème fondamental, c'est qu'on ne peut risquer que l'argent qu'on a. Et quand on n'en a pas, on ne peut rien risquer du tout...

Damien.

>>Après, on peut toujours risquer l'argent des autres, mais ces autres, les banques, ne sont pas forcément du même avis. Je ne les blâmerai pas sur ce point-là.

Au final, ce ne sont toujours bien que tes sous que tu risques dans l'affaire, Damien. Les banques se débrouillent toujours bien (pour ça ;-)). Tu as donc bien raison de prendre ton temps. La précipitation, ça fait l'affaire du vendeur. Des sommes pareilles, ça ne s'engage pas comme ça.

Juste pour apporter un petit complément à tes données Fiducial, KPMG annonce un ralentissement du CA (voire une diminution pour certains types d'officines) mais une stagnation, voire une légère progression de la marge (et je parle bien du %). Cependant, tu as raison de programmer une diminution de la marge pour les prochaines années dans ton prévisionnel.

Mon cher Damien, on a discuté de la faiblesse "relative" des apports dans un autre post, que tu as dû déjà lire, donc je ne m'étendrais pas là-dessus.

Concernant ton offre, une pharma à 62 %, ça me parait très cohérent comme prix; maintenant, n'ai aucun scrupules à le baisser si ça passe : dis toi bien que le vendeur s'est fait ENORMEMENT d'argent pendant des années, et qu'il a déjà surement une maison secondaire à la mer, et déjà élevé ses enfants : tu ne va pas le rendre malheureux en baissant son prix de quelques dizaines de milliers d'euros (d'autant que s'il part à la retraite il a une exonération de 16 % sur la plue-value !) : tout simplement, tu lui expliques que son affaire te plait, et que tu aimerais t'installer là, mais que la conjoncture actuelle étant ce qu'elle est avec les baisses de marge et tout, il faudrait qu'il fasse encore un effort substantiel sur son prix.
Propose 52 %, il te la lâchera à 55 ou 56 % (je pourrais te le parier; les vendeurs font tous les malins, mais ils sont bien content de vendre, ne t'en fais pas...)
Apparemment, tu passes par un négo : il est payé (très cher) pour faire ce travail donc explique lui tout ça, et à lui de négocier un baisse du prix en plus; il a de toute façon intérêt à ce que ça se fasse.

Une bonne négociation doit aller jusqu'au point de quasi-rupture, sinon, ça veut dire que l'un des protagoniste se fait entuber...
Et puis, s'il ne veut pas baisser son prix, et que sur ton prévisionnel ça ne passe pas, tant pis pour lui, passe à autre chose (il te recontactera dans 1 ou 2 mois en disant qu'il veut bien baisser !!!)

Si je te dit tout cela, ce n'est pas pour te pousser dans tes retranchements, c'est parce que c'est ce que j'ai vécu : la pharma qu'on rachète était proposée à 110 %, puis après 1 mois sans réponse de notre part, elle a baissé à 100, et après une proposition très inférieure (je pensais que j'allais me faire jeter) on est arrivé à un accord proche de ce que je voulais (<80 %).
Il y a de la marge sur les prix annoncé, n'en doute pas !!!

Bon courage sur ce long chemin de l'installation !!