Le prix de vente ne signifie pas que l'affaire vaut quelque chose ou non. Il s'applique en fonction de la taille de l'officine, de l'attractivité, de la zone géographique et tant d'autres facteurs...
Un prix de vente bas ne révèle qu'une chose : rendre une officine peu attractive intéressante pour quelqu'un qui n'a pas d'apport. Quand on a dit qu'une pharmacie à 30-40% concernerait quasiment à tous les coups une affaire qui serait vouée à disparaître ou à ne pas être reprise, c'est seulement si elle était vendue à un prix "classique", tel qu'on en rencontre encore le plus souvent aujourd'hui.
Histoire de rendre les choses un peu plus parlantes, prenons un exemple hyper simplifié, peut-être que ça rendra la réflexion plus compréhensible :
Une officine de 800k avec un EBE plus que modeste à 9% se vend 1/ à 65% 2/ à 30%.
En considérant que quel que soit le cas, le futur titulaire va avoir un apport couvrant tout juste les frais d'acte, son emprunt sera :
1/ de 520k. Pour un emprunt à 4,3%, ça donne un remboursement de 55284 € par an.
L'EBE donne 72k --> 16716 € avant impôts, c'est même pas la peine d'y penser.
2/ de 240k. Pour le même emprunt, c'est 25512 € par an de remboursement.
Soit un revenu avant impôts de 46488 €...
Et ça avec un EBE vraiment pas terrible, c'est le moins que l'on puisse dire, mais j'ai pris le pire des cas pour l'exemple. A comparer avec ton salaire actuel, même avec le jeu de l'impôt...
Après, il va falloir t'attendre à trimer. Mais à moins d'avoir une fortune à sa disposition, de toutes façons, mieux vaut s'y préparer quand on souhaite s'installer...
Message édité par : Whoops / 20-08-2008 22:16