Bonjour à tous...

J'avais posté il y a quelques temps à propos d'un projet d'association ou plutôt de rachat de parts dans mon officine actuelle ou je suis pharmacien adjoint depuis presque 10 ans. (J'ai 34 ans). Ne voyant toujours rien venir de la part du titulaire, je me suis mis en tête de trouver une officine moi-même, et je voulais vous faire partager mon (début) d'expérience :

En fait, j'ai pris contact avec le directeur de l'agence OCP de mon département. Il est jeune, dynamique, plein de bons conseils, et le courant passe plutôt bien entre nous. Il m'a donné une liste d'officine pour lesquelles les titulaires recherchent un repreneur.

J'ai donc commencé à aller voir un premier titulaire : CA de 2.2M€, en campagne. A ce moment là, je me disais que je pourrais peut-être l'acheter en association... Et puis finalement non : après en avoir un peu discuté avec la personne concernée, j'ai bien vu qu'elle n'était pas assez motivée, trop jeune, trop inexpérimentée, bref, ça n'allait pas. D'autant plus que le titulaire lors de l'entretien m'a indiqué que toute l'équipe était "du coin", que pratiquement tous les clients les tutoyaient, etc... Ça m'a un peu refroidi, car je me disais que je n'allais peut-être pas être accepté... bref, j'ai laissé tomber.


J'ai ensuite réfléchi sur un autre projet : une officine un peu en dehors de l'agglo mais pas trop. Point faible (ou fort) : un CA 2012 de 700k€, en progression de 15 % depuis 3 ans. Le CA 2013 devrait être autour de 800k€.
1 seule employée : une préparatrice.
1 seul pharmacien : la titulaire.

Son prix de vente (négociable) est à moins de 600k€. Elle veut même aussi vendre les murs (je pense 250-280k€) , ce qui m'intéresse fortement car il y a largement de quoi aménager un cabinet médical et plein d'autres choses (j'ai plein d'idées pour cela)

Oui mais voilà : j'ai un apport très limité. (100k€). Malgré le petit prix de vente, je ne suis même pas sûr que la banque accepte de me financer.

J'ai fait le tour des organismes (CCI, BPI, etc) et il apparemment quasiment impossible d'avoir une aide pour augmenter son apport. Soit les aides ne sont pas attribuables car il s'agit d'une profession libérale, soit elles ne peuvent pas être considérées comme un apport.

J'ai un RDV demain avec un analyste de l'OCP qui doit me décortiquer le bilan, pour me faire un prévisionnel.

Autre "point noir" : j'ai un salaire très correct pour un assistant (coeff 630) et je voudrais me rapprocher le plus possible de ce salaire en tant que titulaire. (car j'ai notamment un prêt maison avec des mensualités assez élevées). Pas sûr que ce soit possible avec une officine de 800k€...

Je suis preneur de tous vos conseils, vos remarques... Cette officine me plait beaucoup. Je suis sûr qu'il y a moyen de faire un beau truc, de la moderniser, de la dynamiser... Je suis hyper motivé, mais j'ai peur que ce soit limite financièrement...

Je ne crois pas qu'il soit possible de maintenir le même salaire que ce que tu as actuellement en temps qu'adjoint si tu t'installes avec ton apport.

De plus, tu devras doubler ton temps de travail, diminuer ton temps de sommeil, et supporter la pression du remboursement de l'emprunt dans un contexte difficile.

Pourquoi le titulaire de cette officine la vend-il ? En as-t-il "tiré" tout ce qu'il en espérait ?

Je trouve que ton projet pue un peu ... d'autant que ta motivation explicite est " Ne voyant toujours rien venir de la part du titulaire, je me suis mis en tête de trouver une officine moi-même", ce qui ne me paraît pas suffisant ...

C'est un ressenti, je suis peut-être à côté de la plaque.

Doubler mon temps de travail, ça ne me fait pas peur... Pour la motivation, ça fait déjà quelques années que j'attends d'avoir ma boite. Je pense être hyper motivé, j'aime bien mon boulot de pharmacien, mais j'aime aussi la gestion d'entreprise. Ne crois pas que ce projet soit un "échappatoire". Pas du tout.

La titulaire actuelle avait racheté cette officine il y a 4-5 ans. Elle était alors à 400k€ environ. Là, elle est proche de la retraite, elle en a ras le bol, et elle veut retourner dans sa région, à 400km d'ici.

Après, c'est clair que vu mon apport, je ne pourrai surement pas acheter grand chose, j'en suis parfaitement conscient... D'autant plus que j'ai besoin de conserver un bon salaire encore quelques temps...

Ok pour la motivation et la conscience du temps de travail alors.

Voir ce que cette boîte peut te sortir comme salaire et si tu passes niveau train de vie. (à voir avec un expert comptable). Sur ce CA, si tu en titres 2 000 euros / mois le temps du crédit, ce sera déjà pas mal ! à moins que la rentabilité soit hors du commun.

Un point qui paraît disproportionné : le prix de l'immobilier. Combien les a-t-elle acheté il y a 5 ans ?

Pour le PV : 600 Ke. pour 700 Ke. : cela paraît cher vu de loin. Le secteur doit être recherché à ce prix et la démographie galopante !

Une interrogation tout de même : est-ce que la titulaire actuelle n'a pas "fait la culbute". Elle retire ses billes maintenant qu'elle sent qu'elle en a tiré le max. Pourquoi ça a progressé tant que ça ? Quelles sont les perspectives d'évolution ?

Le côté "OCP" me dérange un peu aussi. J'imagine qu'il travaille gratuitement pour toi. N'oublie pas que tout ce qui est gratuit est souvent trop cher .. (et là tu risques de le payer le jour où tu devras renvoyer l’ascenseur).

Pour l'immo, effectivement c'est un point disproportionné... Elle en veut à la base 380k€ (prix qu'elle a acheté il y a 5 ans), alors que vu le secteur ça ne vaut pas plus de 250,, voire moins...

Pour la démographie, effectivement le patelin est en nette progression, avec encore un projet de 80 pavillons qui vient d'être validé...

Pour l'OCP, je sais pertinemment que rien n'est gratuit... Mais je m'en sers pour "déblayer le terrain". De toutes façons, rien ne sera fait avant d'être validé par deux autres experts comptables indépendants... Je devrais en savoir plus demain lors de mon RDV... Pour l'instant je n'ai pas les données sur l'EBE, etc...

Pour le salaire, et vu le CA, dans ma tête je m'approchais effectivement de ce que tu donnes... ce qui est totalement impossible actuellement pour moi. Mais bon, peut être aurais je une bonne surprise demain...

Le problème, c'est que vu que cette officine est peut être à ma portée financièrement, j'essaie de voir tous les points positifs, en occultant surement inconsciemment les points négatifs inconsciemment... N'hésitez donc pas à soulever des problèmes potentiels, à m'orienter sur des choses auxquelles je n'ai pas pensé.... Je suis preneur !

Message édité par : snoopy-10800 / 15-12-2013 18:14

Certains points négatifs sautent aux yeux :
- le CA faible qui ne peut pas engendrer une capacité de forte rémunération avec remboursement d'emprunt,
- le prix des murs qui signent certainement un loyer en proportion, ce qui va encore venir diminuer la rentabilité, donc les revenus directs ...

je comprends tout à fait, et pour le moment, c'est effectivement les 2 points qui me font le plus peur... D'un autre côté, je me dis qu'il y aurait tellement de choses à y développer...

Avec la B.P j'ai pu acheter une affaire < 600k avec seulement 50k d'apport (bon par contre la pharmacie m'a été vendue à moins de 40% du CA....).

Propose un business plan d'enfer et sur un malentendu ça peut passer :-P

90% pour une officine de moins de 1M..effectivement c'est à côté de la plaque...sauf si tu penses pouvoir faire une forte augmentation de CA...mais comme le dit poussin il y a de forte chance que cette officine soit à son max de dvt...avec un apport si faible tu n'as pas le choix...soit tu achete une officine pas cher ce qui te donnera un faible endettement et donc une bonne tréso pour ton exercice, soit tu cherche un parrain avec qui augmenter ton apport et ta caution pour une affaire plus importante....mais 90% avec 100ke d'apport...si tu fais pas rapidement +5, +10 tu vas vite couler...ou vivoter.....un prix de vente autour des 450-500 serait déjà plus correct pout toi....sinon passe ton chemin....

D'ailleurs j'y pense, on m'a dit que maintenant les pharmacies < 800k ça se vendait à 50% maxi car c'est invendable dans l'avenir (ça venait du cabinet de transac' je crois).

Merci à tous pour vos commentaires ! N’hésitez pas, ça me fait avancer dans ma réflexion...

Bonsoir,
Il semblerait qu'il soit difficile d'acheter une pharmacie moyenne (1,6M) en première install (sauf héritage), mais paradoxalement, les petites officines n'ont pas la cote. Le prix me semble déraisonnable. Dans un contexte différent certes, je viens d'acheter 500k€ de CA a 15% après 7 refus bancaire à 30%. Le marché est favorable aux acheteurs et il faut en profiter. C'est malheureux pour les vendeurs mais c'est ainsi.
Je rejoins également la réflexion selon laquelle a +15%/an dans ce contexte, elle a peut être atteint son max.
A mon avis (qui n'est pas forcément le bon) il est plus facile d'acheter une officine en perte de vitesse suite à un départ en retraite et de la faire progresser que d'acheter une boutique bien tenue et de maintenir la progression.
Bonne soirée

Merci pour cet avis...
Effectivement, en y réfléchissant et en relisant vos posts à tous je me dis qu'elle est trop chère...
Pour la progression, j'ai pas mal d'idées de choses qui ne sont pas faites et que je pourrais développer. En fait, ce que je ne comprends pas, et ce que je voudrais creuser, c'est pourquoi cette pharmacie, vu ou elle est placée, fait si peu de CA... Elle est toute seule et il y a pas mal de petits bourgs tout autour...

Pour Calipharma, tu veux dire que tu as acheté une pharma de 500k€ de CA environ 75k€ ?

c'est possible, moi j'avais vu une pharma de 700k a prix de vente 100k (et mur 150)...

80k€ pour être précis, seule dans un village de 2500 hab :)

Et sinon, tu dis que tu seras le seul pharmacien ?
Elle fait comment actuellement la titulaire ? Quand elle est malade comme un rat mort ? Quand elle a un RDV à l'extérieur ? Pour aller à la banque ? Elle laisse la préparatrice toute seule ?

Ne devras-tu pas embaucher un pharmacien à petit temps partiel ?

Essaie aussi de voir si la titulaire actuelle ne dépanne pas tout et n'importe quoi à tout le monde (pilules, viagra, cortisone, antibios....), parce qu'au cas où toi tu souhaites travailler correctement tu peux perdre 20% de ton CA juste comme ça...
Ce qui m'arrive actuellement.... :paf

oui elle est actuellement seule, et ça aussi ça me pose un peu problème...

Pour les modalités de délivrance, j'ai déjà évoqué le sujet avec le directeur de l'OCP. L'idéal serait de pouvoir parler à la préparatrice pour voir ce qu'elle en dit...

ce ne sont pas les petites officines qui n'ont plus la côte auprès des banques...ce sont les acquéreurs de ces petites officines qui ont souvent de petits apports qui ne l'ont plus..la côte...les banquiers préféreront toujours prêter a des acquéreurs avec de gros apports, des grosses cautions perso ..qui eux..s'interressent à des officines plus grosse....au final seuls ceux qui arrivent à faire fortement baisser le prix de vente de ces petites boutique, en dessous de 50%...arrivent à les faire financer avec un petit apport...

20% pour des dépannages ! J'ai du mal à croire ça ... Il y a autre chose

Si car tu perds les ventes des produits en question, mais tu perds en plus les ordonnances qui vont avec