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Premier achat#12219

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myb_pharmajytRYUJI-sanWhoopsAgate91morpho973PharmaFCloulou77saumixERNAMLADELS32-37darlinettedangounet
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ManagerWhoopsBixente64bultus
myb_pharma myb_pharmaicon_post
Bonjour à tous..je suis sur le point d'acquérir ma première officine via une agence de transaction. Mon offre d'achat a été acceptée, je voudrais votre avis.
- Pharmacie de quartier donnant sur grand boulevard très passant
- CA 760K€, offre d'achat à 700K€
- CA stagnant depuis 2010 (+/- 0,5%)
- Apport personnel de 150K€
- 30Ha de complexe immobilier sortent de terre juste en face dans les 5 ans avec logements, écoles et commerces
- vente cause départ retraite des 2 titulaires, je récupère 1 prépa
- pharmacie vieillotte, pas de para, gros lifting et développement de la para
prévus
Quels sont les points sur lesquels je dois faire attention?

05-11-2012 21:00
jyt jyticon_post
Le prix est élevé pour une officine de cette taille.

Méfie toi de la réalité et de l écheance de ce projet à 5 ans, les agences de transactions vendraient père et mère ( si ce n'était déjà fait ) pour toucher leur com' sur la vente d'une officine.

Demande le panier moyen ordonnancé, si supérieur à 45 euros, fuit, c'est qu'il ya anguille sous roche.

Ne te fie en aucun cas au prévisionnel de l'agence, fait établir ton prévisionnel par un comptable qui a plusieurs officines en portefeuille.
05-11-2012 22:18
myb_pharma myb_pharmaicon_post
Merci pour votre retour rapide.
Pourquoi fuir si le PMO est supérieur à 45€?
Cela signifierait que la clientèle est âgée non? En quoi cela serait un soucis? Pourquoi fuir sachant que le PMO moyen en France est de 49€?!

PS: je v effectivement demander un bilan prévisionnel par un autre expert, merci du conseil.
05-11-2012 23:47
jyt jyticon_post
C'est un sujet qu'on ne peut aborder sur ce blog sous peine d'être censuré.

Dommage,...le Moniteur en son temps avait eu le courage de sortir le dossier cyclamed et j'ai un dossier très étoffé sur le sujet.
Il faut bien que j'ai de très rares point de désaccord avec mon ami Manager, mais je respecte, c'est son site et en plus il est remarquable.

Je te propose qu'on l'aborde ensemble et je te laisse m'écrire sur la messagerie interne.
06-11-2012 06:04
myb_pharma myb_pharmaicon_post
Etant au mois de novembre, je serais d'avis d'attendre le bilan 2012 avant de signer le compromis de vente, qu'en pensez-vous?

En effet, j'ai l'impression que la société de transaction veut à tout prix me faire signer avant la fin de l'année et je trouve ça suspect. Est-ce courant comme pratique de leur part?

Est-il judicieux de lui dire en toute franchise que je demande un second avis d'expert-comptable avant de signer ou dois-je le faire sans lui en parler?

Merci
06-11-2012 11:03
RYUJI-san RYUJI-sanicon_post
ton offre est bien trop haute .... a combien est l'EBE en euros ?
06-11-2012 11:38
Whoops Whoopsicon_post
Citation : jyt

C'est un sujet qu'on ne peut aborder sur ce blog sous peine d'être censuré.

Dommage,...le Moniteur en son temps avait eu le courage de sortir le dossier cyclamed et j'ai un dossier très étoffé sur le sujet.
Il faut bien que j'ai de très rares point de désaccord avec mon ami Manager, mais je respecte, c'est son site et en plus il est remarquable.


Censuré à cause de ça ? Sans blague ? L'affaire des escroqueries via Cyclamed est justement sortie en son temps dans les médias suite à des discussions sur ce site...

Pour en revenir à la question primordiale, le pix de vente est énorme pour un si petit CA. Le problème, j'imagine bien, est vraisemblablement d'ordre géographique et d'ensoleillement annuel ;-), mais avec un tel apport tu peux viser plus gros. Ou alors t'installer sur un CA similaire, mais dans des conditions infiniment meilleures.


Message édité par : Whoops / 06-11-2012 12:28

06-11-2012 12:23
jyt jyticon_post
Chiche !!!!!

On parle surfacturations ?????
06-11-2012 12:36
Agate91 Agate91icon_post
Bonjour

45 € me parait un peu bas comme limite acceptable. Si tu as le journal de caisse, regarde plutot le panier moyen du titulaire par rapport au autre. Moi j'y ai pas assez fait attention et cela demontrait bien un soucis.
06-11-2012 12:42
myb_pharma myb_pharmaicon_post
Citation : Whoops 
Pour en revenir à la question primordiale, le pix de vente est énorme pour un si petit CA. Le problème, j'imagine bien, est vraisemblablement d'ordre géographique et d'ensoleillement annuel ;-), mais avec un tel apport tu peux viser plus gros. Ou alors t'installer sur un CA similaire, mais dans des conditions infiniment meilleures.

Message édité par : Whoops / 06-11-2012 12:28

 


C'est en effet ce qu'avance le transacteur comme motif d'un tel prix: on est dans le sud, avec un fort potentiel de développement..

D'autre part il semble particulièrement pressé que je signe le compromis et ne veux pas attendre le bilan 2012 prétextant que comme le CA a augmenté cette année, les vendeurs voudront augmenter leur prix.
Vous en pensez quoi? Mon offre est déjà à plus de 95% du CA (ce qui parait déjà trop), le prix peut-il vraiment augmenter encore?

Citation : RYUJI-san

ton offre est bien trop haute .... a combien est l'EBE en euros ?

J'ai demandé au comptable de me le calculer, je vous le donne dès que je l'ai.

Message édité par : myb_pharma / 06-11-2012 14:03

06-11-2012 14:01
Whoops Whoopsicon_post
Citation : jyt
Chiche !!!!!

On parle surfacturations ?????

Tant que tu ne cites pas quelqu'un nommément (à moins que ça soit un cas déjà jugé), évidemment, je ne vois vraiment pas ce qui poserait problème dans le fait d'évoquer les actes de brebis galeuses. Chaque profession a son quota...
Faisons juste attention à ne pas oublier la question lancée par myb_pharma.

Citation : myb_pharma
C'est en effet ce qu'avance le transacteur comme motif d'un tel prix: on est dans le sud, avec un fort potentiel de développement..

D'autre part il semble particulièrement pressé que je signe le compromis et ne veux pas attendre le bilan 2012 prétextant que comme le CA a augmenté cette année, les vendeurs voudront augmenter leur prix.
Vous en pensez quoi? Mon offre est déjà à plus de 95% du CA (ce qui parait déjà trop), le prix peut-il vraiment augmenter encore?

Il y a un grand nombre d'officines invendables dont on cherche à vendre le fameux potentiel... Ca ne signifie pas que celle qui t'intéresse n'en a pas, je n'en sais pas assez pour en parler.
Les petits CA se vendent mal... en tout cas, tant que les vendeurs ne comprennent pas qu'ils ne pourront pas en tirer des 100 et des 1000. 95% c'est hors norme mais je me méfie des régions situées au Sud car elles le sont aussi... En fait, on voit des adjoints remonter pour s'installer dans des conditions beaucoup plus confortables. Pour te donner une idée, dans le grand centre de la France ce genre de CA se trouve à des 30-40 %... et là ça devient une toute autre histoire.

Message édité par : Whoops / 06-11-2012 15:41

06-11-2012 15:24
myb_pharma myb_pharmaicon_post
Citation : Whoops 
Faisons juste attention à ne pas oublier la question lancée par myb_pharma. 


;-) S'il vous plait oui!
06-11-2012 15:41
morpho973 morpho973icon_post
une pharmacie dans Pau s'est vendue 30 % du chiffre, pourtant on est aussi au Sud.

95 % pour une pharmacie de 700 K€, c'est pour moi beaucoup trop cher.
06-11-2012 16:20
jyt jyticon_post
Whoops, si je parle de surveiller le panier moyen ordonnancé, je réponds à la question puisque je le met engarde contre ce genre de pratique, tiens tiens, brutalement, de manière inexpliquée, le CA remonte.
Myb demande conseil, je lui réponds, donc je reste bien sur le fonds de son dossier et un des élements prix.

Sinon, j'ai des affaires jugées, elles m'ont été remises par quelqu'un d'assermenté.

Pour les nombreuses qui ne l'ont pas été, les pharmaciens ne s'en sont jamais remis.
06-11-2012 16:50
Whoops Whoopsicon_post
Donc c'est bien ce que je dis : pas de problème.
06-11-2012 17:04
jyt jyticon_post
Super, on ne sera plus censuré sur le sujet :-) .

Amitiés Whoops.
06-11-2012 17:37
PharmaFC PharmaFCicon_post
myb...franchement...tu es sûr que tu veux vraiment t'installer? parce que la excuse moi d'être un peu direct..mais tu es complétement à côté de la plaque...100% c'etait les prix d'il y a 10 ans ...ton officine elle vaut pas plus de 50-60% et encore avec du potentiel....tu as combien d'expérience dans le métier, tu t'es renseigné un peu sur la conjoncture, sur les prix de ventes, sur les stats interfimmo, sur les difficultées des officines, sur les mesures à venir, sur les npouvelles missions, sur les baisses de marges, sur la disparition programmes des petites officines, sur les dépot de bilans qui touchent pour la grande majorité le sud et paris, essentiellement sur des boutiques surpayées par des primo-accedants....tu m'etonnes que l'on te presse d'acheter avant la fin de l'année....des acheteurs comme toi prét à payer au dessus de la valeur..ça court plus les rues......tu as 3 titulaires qui te disent que c'est bcp trop cher...et crois moi pour que des titulaires te disent que c'est trop cher......tu peux les croire.....ne prends pas mon post pour de la méchanceté ou de l'aggressivité mal placée...je veux juste en etant un peu provocateur te faire prendre conscience que tu fais vraiment fausse route....la 1ere décision d'un chef d'entreprise elle est ...stratégique, primordiale...et elle mettra en jeu ton exercice future et la reussite ou l'echec de ton installation....cette 1ere décision c'est le prix d'acquisition...le prix d'achat de ton fond de commerce.....refléchie bien ....
06-11-2012 21:26
jyt jyticon_post
« Achetez seulement des choses que vous serez parfaitement heureux de posséder si le marché s'effondre pendant 10 ans. »

Warren Buffet.
06-11-2012 21:50
loulou77 loulou77icon_post
et je rajouterai que sauf exception, notre metier nous donne droit à une seule chance, si tu te plantes en 1ere instal, ta carriere prend un mauvais depart qui devient quasi insurmontable, alors oui faut bien reflechir, et dans ton cas, c est tout reflechi, je m abstiens.
06-11-2012 22:53
myb_pharma myb_pharmaicon_post
Citation : PharmaFC 

myb...franchement...tu es sûr que tu veux vraiment t'installer? parce que la excuse moi d'être un peu direct..mais tu es complétement à côté de la plaque...100% c'etait les prix d'il y a 10 ans ...ton officine elle vaut pas plus de 50-60% et encore avec du potentiel....tu as combien d'expérience dans le métier, tu t'es renseigné un peu sur la conjoncture, sur les prix de ventes, sur les stats interfimmo, sur les difficultées des officines, sur les mesures à venir, sur les npouvelles missions, sur les baisses de marges, sur la disparition programmes des petites officines, sur les dépot de bilans qui touchent pour la grande majorité le sud et paris, essentiellement sur des boutiques surpayées par des primo-accedants....tu m'etonnes que l'on te presse d'acheter avant la fin de l'année....des acheteurs comme toi prét à payer au dessus de la valeur..ça court plus les rues......tu as 3 titulaires qui te disent que c'est bcp trop cher...et crois moi pour que des titulaires te disent que c'est trop cher......tu peux les croire.....ne prends pas mon post pour de la méchanceté ou de l'aggressivité mal placée...je veux juste en etant un peu provocateur te faire prendre conscience que tu fais vraiment fausse route....la 1ere décision d'un chef d'entreprise elle est ...stratégique, primordiale...et elle mettra en jeu ton exercice future et la reussite ou l'echec de ton installation....cette 1ere décision c'est le prix d'acquisition...le prix d'achat de ton fond de commerce.....refléchie bien .... 

Tout d'abord, OUI je veux m'installer!! A côté de la plaque? Peut être oui! C'est justement pour ça que je me suis inscrit sur ce forum, avoir l'avis de mes ainés, des gens comme vous qui sont au coeur du métier et en connaissent les pièges....
Je ne prends donc pas mal ton post, bien au contraire, c'est comme ça que je ne ferai pas fausse route comme tu dis!
Croyez bien que je conscient de tout ce que cela engage, toutes ces nuits blanches à réfléchir en sont la preuve...et c'est pour ça qu'avant de signer quelque compromis de vente que ce soit, je regarde autour de moi ce qui se fait.

En conclusion, je vais écouter mon instinct...et vos avis,ça sent mauvais cette affaire, je passe à autre chose!!! :=!



Message édité par : myb_pharma / 07-11-2012 10:36

07-11-2012 10:13
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