Pharmacien successivement titulaire de deux offiicines, je suis actuellement salarié.
L'achat et la revente de ma première pharmacie se sont déroulées par l'intermédiaire de deux négociataires différents, qui m'ont tous deux déçu et la seconde en direct.
D'autre part, ma jeune adjointe dans la seconde officine, désirant opérer une première acquisition, m'a fait part de sa déception face à l'attitude des transactionnaires dont elle avait eu l'occasion d'utiliser les services.
Aussi, j'aimerais savoir quelles sont les attentes en matière de services, honoraires... que les pharmaciens désireux d'acquérir ou vendre leur officine attendent précisément de la part d'un transactionnaire.
Vous pouvez formuler vos réponses sur ce forum ou, plus confidentiellement, à l'adresse suivante spécialement créée: pharmacie.transaction@laposte.net
Merci pour vos réponses

J'ai le même mauvaise experience que vous avec les transactionnaire, a l'achat comme a la vente...tarif demesuré par rapport a la prestation, rétention d'infos,...bref

Quel est votre projet? Monter une agnence?

Non, je préfèrerais me réinstaller mais j'avoue mon incompréhension sur le peu d'annonces direct même sur ce site ou sur le moniteur.
Par ailleurs quand c'est le cas, les annonces concernent des pharmacies en mauvaises situations.
J'avoue ma perplexité notamment pour les primo accédant surtout avec la mutation de la pharmacie de payer 5% pour un service faiblement porteur de valeur et souvent d'une éthique douteuse (plan de financement fantaisiste, analyse du secteur au mieux erroné ...).
Il est curieux que ce sujet n'intéresse personne alors que c'est l'engagement principal qui détermine tout le reste alors que des sujets de choix d'opérateur téléphonique et internet passionnent d'avantage.
D'ou mon questionnement dont j'espère des réponses.

L'intérêt d'une agence c'est simplement de pouvoir approcher le maximum d'affaire, comme une agence immobilière, après les autres services, c'est complètement secondaire.
Et pourquoi si peu d'annonces en direct? Je pense que si demain je vends ma pharma je préférerai faire appel à une agence pour des raisons de confidentialité et aussi pour éviter de me faire déranger par des curieux toutes les 5 minutes, d'autant que ce sera à l'acheteur de payer la com...

J'ai été approché par de nbrx cabinets lors de mes recherches. Il y a de tout ! Pour vous raconter une mauvaise experience qui m'est arrivé il y a peu :

Je répond à une annonce trouvé sur un site normalement reservé au particulier cession.....com J'appelle et laisse un message sur repondeur. Un mois plus tard je me fais recontacter par le monsieur qui me dit qu'il va revenir vers moi qd il saura si la pharma est tjrs a vendre. Qlq jours plus tard il me recontacte et me transmet un pauvre classeur excel avec des chiffres de la pharma (compte de resultat entre autre). Je lui repond que je souhaite avoir les bilans pour analyser moi meme si la pharma me plait au niveau economique... Il me repond que dans ces conditions il va me mettre en contatc avec son employé responsable de la region. :paf
Une semaine plus tard coup de fil du fameux employé et me fixe rdv pour une visite de la pharma. Lorsqu'il me dit ou elle se situe, je lui repond que j'ai deja signé un engagement de non concurence avec un autre cabinet pour cette affaire et que je n'avais pas donné suite car le village etait trop mort pour que je m'y installe.
Cette fois ci qlq heures plus tard, mail du patron que je vais inséré direct tellement il est salé (je me fait traiter d'idiot et d'escroc !!) :

"Monsieur,

Je fais suite aux informations remontées par Monsieur XXXXXX.

Je constate votre empressement, voire même la pression que vous avez mis pour obtenir des informations sur le dossier XXXXX dans XXXXXXX.

Je constate que vous avez voulu poursuivre l’étude du dossier une fois avoir été informé des chiffres du compte de résultat

Je constate que lorsque vous avez obtenu l’adresse vous avez prétendu avoir le dossier depuis le .......de la part d’un cabinet quelconque et que vous refusez la visite prévue avec Madame XXXXXX pour le .........qui nous demande de nous occuper de votre proposition. Que vous faites mention d’un avocat.


Que les choses soient claires. Cette situation n’est pas crédible. Un impatient qui n’aurait pas donné suite aux informations très intéressantes d’un cabinet et qui les découvriraient chez nous… Nous avons l’habitude de ce genre de situation. Soit vous êtes un idiot ce qui serait étonnant vu les études que vous avez faites, soit vous êtes un escroc.

J’ai pour réputation de porter plainte au pénal contre tout collaborateur ou comptable, voire client qui tenterait de détourner quoi que ce soit, y compris des adresses constituant un actif de mon cabinet.

En conséquence, je vous informe ne pas croire à votre histoire. Il s’agit d’un abus de confiance, donc d’une tentative d’escroquerie. Je vais donc porter plainte contre votre personne, à charge pour la police et les juges de savoir qui a fait quoi.

Sincères salutations. "


Ce monsieur avait été long à la détente et c'était de ma faute !!
Gonflé le bonhomme ! J'attends toujours sa plaintes avec mes papiers signés du fameux cabinet quelconque....

Autres cabinet : "Mais si monsieur allez-y a 100% sur cette affaire vous allez faire +10 % sans rien faire, le titulaire est demotivé et delaisse sa pharma depuis plus d'un an" Il s'agissait d'une petite pharma en face d'une grosse... Vous allez pomper de la clientele sur celle d'en face.... Pour finir la pharma il l'a fermé vendu aux concurrents d'a coté une bouchée de pain. :=!

Maintenant il ne sont pas tous des requins !!!
Tout ca pour vous dire qu'il faut vraiment avoir de bonnes relations avec les intermediaire et bien les "sentir" car depuis avoir une relation de confiance est difficile pour moi.

A bon entendeur.

J’ai acheté et vendu ma première affaire avec un mandataire
ce fut nickel chrome

J’ai acheté et vendu ma deuxième affaire en direct
et je me suis fait entuber a l'entrée et à la sorties

Non les mandataires ne sont pas le diable

enfin pas tous

J'espère être cette fois avec une bonne agence...

je ne dirais pas le nom de mon agence
mais suivant ton interlocuteur
tu sais si celui qui est en face de toi est fiable ou pas

Incroyable ton histoire dinosaurus 5 ch!

Je pense qu'ils t'ont perdu définitivement comme client.

Bonne chance pour la suite.

Message édité par : canardwc_69 / 12-03-2013 19:03

dinausorus, pourrais-tu donner en MP le nom de ce cabinet,vu ma chnace que je ne tombe pas sur eux par hasard

tient c'est vrai
je viens de t'envoyer un MP
mais juste j'ai oublier de te demander qui est cette agence

des fois que cela soit la mienne :-P

Tout le monde te dira qu'un transactionnaire, ça ne sert à rien ... Moi je l'ai payé au prix d'or, c'était un escroc, un vrai requin ... Mais il m'a fait gagner 200 000E ... et une super boutique !

Je m'explique : je suis interessée par une petite boite, dont personne ne veut ... PV : 700 000E (CA en Décembre 2011 : 850 000) ... On négocie 600 000E (enfin il négocie parce que moi c'est quelquechose que je ne sais pas faire du tout, encore aujourd'hui avec les labos, je me fais avoir... mais je m'ameliorerai avec l'expérience!) Nous sommes en Avril... Mon erreur : ne pas avoir demandé le bilan de mars alors que je n'avais que celui de 5 mois plus tot...

Je vais voir les banques ... ma banquiere perso, qui est de la banque de mon prédécesseur me dit : Attention, son chiffre baisse énormément depuis qqmois... En effet, il perdait quasiment 30% de chiffre (plus de trésorie, démotivation totale, la pharma n'avait plus d'horaires fixes ...) CA estimait à la fin de l'année 700 000E... J'ai donc envoyé le transactionnaire renégocier ...il en obtient 400 000... (j'aurai été incapable de faire cela...) après plusieurs semaines de réflexion, l'ancien à dit oui... Je l'achete pour 400 000E et en 6 mois, je fais 60% de progression par rapport à mon prédécesseur ...

Bon tout ça pour dire que ce requin me demandait 5% du prix ... Mais du 1er prix ! Moi qui pensait lui donner 20 000E, j'ai du lui donner 30 000E ... Et comme c'est du HT, je lui ai fait un chèque de 35 800 Euros !!!!!!!!!!!!!!! ca m'a tué mais je ne suis pas passé à l'ordre, ni à l'ARS, je n'ai pas été à la CPAM et c'est lui qui m'a donné les tarifs des assurances ... Sachant que l'installation s'est faite en 3 semaines entre l'accord du prédécesseur et ma reprise ... Je pense que tout cela aurait été impossible sans transactionnaire !

Enleve ton masque fantomas...

Bon a priori, je suis le seul transactionnaire du forum...

Je viens de temps en temps pour apprendre des choses et en lire d'autres.

Je conçois que beaucoup de transactionnaires "vieille école" soient plus dans l'optique de la vente de bien immobilier mais le métier évolue, des jeunes arrivent, ils font bouger les lignes et ils essayent d'établir de nouveaux standards.

Après vous pouvez me taxer comme cela déjà été le cas de beaux parleurs mais les pharmaciens que nous installons parlent pour nous.

Je me tiens à la disposition de quiconque pour lui présenter notre offre de service.

Il faut savoir faire la part des choses!

Les temps sont durs?

Pharexcel j'aimerai avoir ton avis sur le marché de la transaction d'officine en 2012...bonne année ? Mauvaise année? Prix en baisse? En hausse? Quelles types d'officines se vendent bien ? Petites ? Grosses? Sur quel CA? En solo? En asso? Primo ou reinstal? Bref ton expérience ds le domaine m'intéresse ...si tu as 5 min...merci ..

Il m'est difficile de parler pour la transaction en général car ma lorgnette n'est pas forcément représentative du marché global. Mais je vais tenter de répondre avec ce à quoi nous avons été exposé sur les régions que nous couvrons :

Bonne ou Mauvaise année ? donc est ce que les pharmacies se vendent bien ou pas ? Je pense qu'Interfimo lundi en 8 confirmera que le nombre de transactions a baissé pour plusieurs raisons : l'indécision liée au climat ambiant a rallongé le cycle de transaction d'environ 2 à 3 mois ("mais ou vais-je placer mon argent?" me disent un pharmacien sur deux, sans compter les conseils parfois un peu catastrophistes de leurs experts en tout genre qui à l'orée de la loi de finance 2013 rétroactive sur 2012 ont aussi enlisé pas mal de dossiers :paf mais qui se sont souvent résolus en janvier quand la loi a pu être enfin interprétée dans de bonnes conditions); les banquiers ont une fois de plus durci leur conditions de financement, plus seulement sur la proportion d'autofinancement mais également sur leur volonté de s'engager sur des dossiers sur-évalués, c'est à dire qu'il ne veulent plus financer des achats dont ils considèrent que le prix met à mal la viabilité du projet MEME si l'acheteur a les moyens de financer le "bonus" (ou malus?) qu'il souhaite payer vs un prix "économique". Et last but not least, les pharmaciens acquéreurs hésitent et ils ont raison de vouloir peser les choses prudemment avant de se lancer. Même si je suis persuadé que l'économie de l'officine va se maintenir, évoluer et obliger les pharmaciens à être encore meilleur gestionnaire, mais perdurer dans des conditions marges intéressantes. :#

On a beaucoup été interrogé par les banquiers sur les implications sur la rémunérations des marges du système des honoraires vs système actuel. C'est encore un peu de la fiction et l'état de la législation ne permet pas de donner un avis éclairé qui nous fasse changer à date nos méthodes d'évaluation.

Ce qui nous a rendu les choses plus difficiles c'est que nous basons toute notre conseil sur cette notion de "finançable" et que cet argument est peu pris en compte par le pharmacien vendeur qui tendra naturellement une oreille favorable à une surenchère soit-elle déraisonnable. Mais d'un point de vue du transactionnaire concurrent c'est un bon moyen de faire casser la vente en cours et de faire perdre 2 ou 3 mois au vendeur pour ramasser les pots cassés à un prix parfois inférieur à l'offre originale (vu plusieurs fois cette année). :-|

C'est tout le problème du "juste prix" d'une officine...
Donc pour être clair, mauvaise année car indécision et durcissement des conditions de financement malgré des prix en baisse (estimation à 80-81% du Ca au niveau national).

Cependant au cas par cas il y a peu de règles si ce n'est qu'un bel outil vaut toujours le coup d'être payé! On a vendu sans remord une officine de 1,4M à 100% du CA car la situation d'exploitation (étude indépendante à l'appui pour convaincre le banquier) le justifiait. Une commune qui est une bombe démographique vaut parfois le coup d'être "surpayé" par rapport à un plus gros outils qui a peu de perspective de développement et ou l'exploitant précédent a déjà réalisé le potentiel... c'est un peu évident.

Maintenant sur nos dossiers, les officines dont le CA est inférieur à 1,5M se vendent rarement à un prix supérieur à 80%. De façon générale dès qu'il y a de l'immobilier dans la négo, cela complique sérieusement les choses à moins que la pharmacie finance complètement le loyer du rachat des murs.

Sur les associations, cela reste effectivement une manière d'améliorer les conditions d'exploitation d'un point vu financier car cela améliore souvent la caf et nécessite donc des apports moindres. Mais une association n'est pas sans risque...

Par contre on a monté deux dossiers avec investisseurs cette année qui ont donné l'accès à des jeunes à la propriété dans des conditions de rémunérations de l'investissement du tiers "raisonnables" (<15%) mais je suis persuadé qu'il manque une organisation financière "éthique" c'est à dire intéressée au succès du pharmacien dans ce marché, cela n'engage que moi mais le système Gallien comme celui de UP ne me paraissent pas être "raisonnables" voire tenir de l'abus dans la mesure ou ils financent l'accession via des prêts obligataires donc comme un preteur au meme titre qu'une banque mais se comportent comme des actionnaires en imposant des taux à leur prêt in fine qui fragilisent la viabilité du projet ET des conditions contractuelles qui sont proches du léonin (de "léo" lion ou comment se tailler la part du lion dans l'exploitation du pharmacien que je co-finance quitte à le mettre sur la paille???). Je sens que cette ligne va me couter cher mais bon...

Les primos installant qui ont moins de €150,000 deviennent extrêmement compliqués à installer seul dans un projet aux risques limités. Donc il va falloir inventer des leviers.
Et meme avec ce montant il faut être inventif voire créatif. C'est à ce moment que l'association et des systèmes de vente de parts progressives avec un exploitant qui a un projet de sortie sur le moyen terme sont intéressants.

Voilà pour l'instant, j'espère avoir répondu à ta question. Je suis à ta dispo.
Je viens sur le forum environ une fois par semaine donc ne m'en voulez pas si je ne réponds pas dans la foulée. Si tu as des questions plus précises, écris moi en direct.

a combien peut on évaluer la rémunération du cabinet de transaction?

les commissions des agences ne se justifient pas pour le travail effectué
en plus c est du HT !!!
et tres difficile d opter pour une banque de son choix car bien souvent c est le transactionnaire qui presente le dossier aux banques
est ce normal que la banque remunere l agence (0,4 à 0,6 POUR CENT du montant de l emprunt )??finalement le pharmacien installé paye la commission ht et la commission que la banque donne à l agence ...
pas tres moral !