Bonjour,

Que pensez vous d'une valorisation d'une officine de 2 M qui serait la moyenne entre 100% du CA hors TVA 0 et 6.5 fois l'EBE retraité?

Mon comptable, me dit que c'est vraiment trop cher, et celui du vendeur dit que c'est le reflet de l'offre et la demande, que ce sont les prix actuels, basés sur Interfimo.

J'avoue que ne n'y connais pas grand chose, mais il me semble effectivement, qu'aujourd'hui, les officines se vendent très bien et que les CA sont légèrement gonflés à cause du covid (même si on retraite le CA en enlevant la TVA 0, il y a eu plus de fréquentation en général).

Du coup j'ai l'impression qu'acheter maintenant c'est acheter plus cher en terme de % (loi de l'offre et la demande) et plus cher en terme de CA (on ressent déjà une légère baisse par rapport aux chiffres de 2022).

Si j'achète maintenant, dans ces ordres de prix, pensez vous que c'est cohérent ou plutôt casse gueule?

Je n'arrête pas d'entendre que les grosses pharmacies se vendent à 100% du CA, mais est ce raisonnable d'acheter à ce prix là?
je connais des pharmaciens qui ont acheté à l'époque ou les officines se vendaient plus de 100% du CA et qui ont bossé jusqu'à la retraite pour rembourser.

Au final ne vaudrait il mieux pas acheter une petite pharmacie qui se vendrait 50% du CA? Certes moins rentable mais moins endettée?

Déjà, tout dépend de la région, de la ville, de savoir si elle a été optimisée par un titu dynamique ou gérée par un titu qui ronronne.
En IDF dans les villes de la petite ou de la grande couronne, 100% pour 2M€ c'est cher (car la plupart des officines sont déjà au delà, hormis quelques Selarl tenues par des jeunes titu poussés au casse-pipe par leur investisseur). En Alsace, je me demande s'il existe encore des pharma de moins de 3M€ ?
Par contre, sur la CUB ou le BAB, ç'est malheureusement le ticket d'entrée à ajouter au prix raisonnable pour pouvoir écarter les autres acheteurs.

Citation : pharmacool

En Alsace, je me demande s'il existe encore des pharma de moins de 3M€ ?

 Message édité par : pharmacool / 07-02-2023 09:03

en CA oui
en moyenne on est que entre 2M7 et 3M je n'ai pas le chiffre exacte
mais les pharmacies à moins du million sont peut nombreuses (et j'en ai eu la plupart)

mais ma dernière boite CA 1M valorisé a 104%
les trois dernière vente sur le 67 sur le Bodacc
3M vendu 3M6
4M8 vendue 5M33
3M13 vendue 3M57
il y a des ventes à 125/130% (sans sortir les produits chers et la Covid bien sur)

et on a déjà proposé 110% pour l'actuelle, et j'ai répondu que sous 120 c’était hors de question ....

tout cela pour dire qu'il y a une grande disparité, pour pas dire autre chose ....

pour savoir si c'est le bon prix
- tu travaille l'EBE sans les "produit covid"
pour cela tu regarde la marge on va dire 30%
sur 2M reste 600 000

tu regarde les charges actuelles
dans le bilan autres charges + charges externe (y compris le loyer)
tu dois être en 60 en 100K€ sans le loyer
tu regardes le loyer (30K€ en moyenne)
les salaires (+charges) 220K€ en moyenne)

tu regarde ce que tu peux modifier (diminuer)

reste une certaine somme ici 270K€
avec cela tu dois te payer
payer le banquier

2M avec 15% d'apport
tu rembourse 190K€ par an

dans l'absolue il te reste 80K€ pour te payer et entretenir ta maitresse ou ton amant.

ensuite tu te projette sur 5 ans en baissant ta marge de 0.5% par an
et tu regarde si cela passe toujours

si oui 100% et le bon prix
si non passe à une autre boutique

essaie de te renseigner sur le prix de vente des boutique sur le BODACC
et d'extrapoler le CA des boutiques vendues en fonction des CA anciens

une boutique qui faisait 1M5 en 2017 fait a peut pret 1M910 en 2022

Citation : TMP
tout cela pour dire qu'il y a une grande disparité, pour pas dire autre chose ....

pour savoir si c'est le bon prix
- tu travaille l'EBE sans les "produit covid"
pour cela tu regarde la marge on va dire 30%
sur 2M reste 600 000

tu regarde les charges actuelles
dans le bilan autres charges + charges externe (y compris le loyer)
tu dois être en 60 en 100K€ sans le loyer
tu regardes le loyer (30K€ en moyenne)
les salaires (+charges) 220K€ en moyenne)

tu regarde ce que tu peux modifier (diminuer)

reste une certaine somme ici 270K€
avec cela tu dois te payer
payer le banquier

2M avec 15% d'apport
tu rembourse 190K€ par an

dans l'absolue il te reste 80K€ pour te payer et entretenir ta maitresse ou ton amant.

ensuite tu te projette sur 5 ans en baissant ta marge de 0.5% par an
et tu regarde si cela passe toujours

si oui 100% et le bon prix
si non passe à une autre boutique

essaie de te renseigner sur le prix de vente des boutique sur le BODACC
et d'extrapoler le CA des boutiques vendues en fonction des CA anciens

une boutique qui faisait 1M5 en 2017 fait a peut pret 1M910 en 2022

Tu ne payes pas d'IS ? :-)
Pour continuer sur les mêmes chiffres de l'exemple, ça donne:

Aux 270k€, il faut enlever la rémunération chargée du titulaire (disons 60k€). Il reste 210k€ de résultat sur lesquels tu es imposé à 15% jusqu'à 38200€ et 25% au-delà, soit : 15%*38000=5700 + 25%*172000= 43000, donc au total 48700€ d'impôts sur les sociétés.
Il reste donc 210-49= 161k€ pour payer le banquier.
Pour un prix d'achat à 2M€ avec 15% d'apport il faut financer 1,8M€. Ca correspond à 2M€ moins l'apport + environ 100k€ qui équivalent aux droits de mutation (en considérant que le stock est financé par un crédit vendeur & les délais de paiements fournisseurs) + éventuellement les frais d'avocat/notaire/transactionnaire.
1,8M€ sur 12 ans avec un taux à 2% (au pif, je ne sais pas du tout ce que donnent les taux aujourd'hui) ça fait 186k€ par an à rembourser en emprunt. Il manque donc 25k€/an...

sauf que les 3 premières année tu as pas ou peu d'IS

mais effectivement il y a l'IS

les 25K€ qui manque sont a trouver dans les charges superflues

Merci pour vos réponses, et merci TMP pour m'avoir fait découvrir le bodacc, je ne connaissais pas. Par contre je n'ai accès qu'aux prix de cession.
Sais tu où je peux trouver les CA? J'en trouve certains sur société.com mais pas tous.

Pour résumé, la pharmacie a plutôt 120 K€ de charges, et le loyer est plus proche des 50 k€.
Donc si j'ai bien compris, il ne reste plus que 210 k€ et 150 après rémunération du titulaire et après impôt (33700) 116 k€.

Donc il manquerait plutôt 70 k€. Et bien que je pense que les charges peuvent être optimisée, je ne crois pas parvenir à économiser 70 k€....
A moins de tripler l'apport, je ne vois pas comment je pourrais l'acheter.

la pharmacie a plutôt 120 K€ de charges
probablement un vieux titulaire qui se paie sur la mule
du coup tu dois avoir un ligne : réception ++++
et un voiture qui a plein de chevaux a faire boire

le loyer est plus proche des 50 k€.
SCI dont le gérant est le pharmacien peut être ??
50K€ c'est énorme pour 2M cela doit pouvoir se négocier .... 30K€ devrait être la norme
même moi ici je suis à moins de 40 (mon épouse est gérante de la SCI) pour un CA de 3M3

donc en gros dans l’état actuelle des chose tu ne peut remboursé que 120
soit un prêt de 1M100
on est loin des 100% que demande le titu

explore mieux les charges et les loyers

Bonsoir et merci pour vos réponses et vos avis. J'aime toujours lire les expériences et avis sur ce forum. je trouve que j'apprends beaucoup au travers de vos posts.

J'aurai besoin d'un avis sur mes calculs à savoir si je me trompe.

L'EBE est difficile à recalculer avec le covid, les changements de masse salariale....

Du coup je cherche à savoir ce qu'il me restera à la fin en fonction du résultat d'exploitation comme vous me l'avez indiqué plus haut.

Résultat d'exploitation 128 KE
auxquels je rajoute (formule du comptable) 69 KE de dotation aux amortissements
+ 312KE de salaires et charges
et j'enlève la marge des tests 100 KE

Ca me donne 409 euros auxquels je retranche 106KE de salaire et charge de gérance (nous sommes 2 associés) et 156 de salaires et charges employés

il me reste donc 147 KE pour payer environ 30 KE d'IS et 50 KE d'encours sur la pharmacie déjà existant et que nous reprenons

Donc il me reste 67 KE de dividende à diviser par 2, sachant que mes annuités sur ma SPFPL seraient plutôt de 50 KE

Je ne comprends pas, je travaille dans la pharmacie, elle a l'air saine, le comptable dit que ça tient la route, les banques semblent le penser aussi, pourtant quand j'essaie d'y voir plus clair, j'ai l'impression que je n'aurai jamais les moyens de rembourser.

Peut être que je fais une erreur dans mon calcul...

Si vous avez une idée je suis preneuse ++++