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Vivre au dessus#16505

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michelm michelmicon_post
Citation : CD-PHARM 

Citation : vivi72 

Bonsoir, pensez vous qu'acheter les murs avec le logement peut permettre d'aider à la revente ou plutôt gêner? J'ai l'impression que ça se fait de moins en moins de vivre au dessus. 

Vendre les murs avec le fonds est toujours un plus. Acheter les murs avec le fonds aussi en créant une SCI évidemment. Dans tous les cas, il vaut mieux mettre l'argent du loyer en remboursement du prêt souscrit par sa SCI que le donner à son bailleur. La seule erreur a ne pas faire est de payer trop cher les murs. Dans ce cas le loyer élevé diminue la rentabilité globale de la pharmacie et donc la valeur économique du fonds. En sortie la valeur des murs peut avoir diminuée en plus. C'est parfois le cas par exemple à Paris depuis les attentats de 2015 dans certains secteurs de la capitale. Cela peut arriver aussi dans les centre villes de province quand trop de centres commerciaux en périphérie déstabilisent les commerces intra muros. Etre propriétaire facilite la transformation ou les travaux dans son officine ou l'appartement au dessus car on ne dépend plus du bon vouloir du bailleur et du risque d'une augmentation de son loyer par la suite... 


meme si le bailleur est la société hlm de la ville et que tu as un loyer bas du fait du hlm ??? ;-)
CD-PHARM CD-PHARMicon_post
Citation : vivi72 

Merci CD-Pharm pour toutes ces informations. Dans mon cas le logement a été estimé par un (seul) notaire pour l'instant. C'est le prix du marché dans cette ville. Pharmacie côtière (500 mètre de la plage) donc prix assez élevé. Très petit chiffre d'affaire nous ( je suis suivi par un transaction aire) attendons le bilan en juillet pour voir ce que propose le titulaire comme prix de vente. N'est ce pas trop compliqué de négocier le prix de vente des murs au risque de braquer le vendeur et de d'échouer la transaction. Faut il envisager la transaction comme un prix global ( fond+mur) peut important la répartition? Si il faut payer cher l'un des deux postes n'est il pas préférable que ce soit le fond car amortissable des impôts ou le fait d'acheter mes mur en SCI revient au même .  
un fonds n'est pas amortissable des impôts !! C'est uniquement ton vendeur qui peut avoir des raisons fiscales pour jouer sur la valeur des murs ou du fonds.
Il faut négocier chaque point et éventuellement offrir un prix global. Es tu certain que le prix de l'immobilier n'a pas baissé sur ton secteur ? Beaucoup de villes balnéaires ont vu un tassement des prix d'après une étude publiée récemment dans la presse. La première vraie question à se poser est la suivante: vais je vivre avec les revenus générés par cette pharmacie dans les 15 ans qui viennent et si oui y a t il un potentiel de croissance qui me permettra d'amortir d'éventuels coups durs (départ en retraite des médecins, nouvelle baisse de marge, transfert d'une autre pharmacie dans un centre commercial proche etc..). Après avoir répondu à cette question essentielle, l'achat ou pas des murs est une manière d'optimisation fiscale ou patrimoniale si le prix des murs est au bon prix, compte tenu de la politique menée par ta mairie dans sa gestion de la vie quotidienne des habitants ....Si tu as un maire ringard qui continue à croire aux bienfaits des centres commerciaux en périphérie de ville pour apporter du dynamisme à sa ville, n'achètes pas les murs d'un local en centre ville. Il va devenir un désert. Idem avec les maires qui créent des maisons médicales dans les centres commerciaux en périphérie.....Tu as un négociateur avec toi. Il est normalement là pour t'aider à y voir clair. :-D
vivi72 vivi72icon_post
En fait je voulais parler des intérêts du prêt du fond. La pharmacie est une création est ce que cela joue sur la répartition du prix? En tout cas merci pour ces infos!
CD-PHARM CD-PHARMicon_post
Citation : vivi72 

En fait je voulais parler des intérêts du prêt du fond. La pharmacie est une création est ce que cela joue sur la répartition du prix? En tout cas merci pour ces infos! 
Si la pharmacie que tu rachètes est une création, il y a une grosse plus value latente.
Le vendeur part-il en retraite ?
vivi72 vivi72icon_post
Oui c'est un départ à la retraite 35 ans dans sa boite. Le titulaire est complètement deconnecté du monde extérieur. Strictement aucune interaction avec ses confrères . C'est un peu ca aussi de vivre au dessus, non?
CD-PHARM CD-PHARMicon_post
Citation : vivi72 

Oui c'est un départ à la retraite 35 ans dans sa boite. Le titulaire est complètement deconnecté du monde extérieur. Strictement aucune interaction avec ses confrères . C'est un peu ca aussi de vivre au dessus, non? 
logiquement il sera exonéré des plus values sur son fonds comme c'est un départ en retraite.Il a raison de vendre maintenant car l'exonération pour départ en retraite se finit en décembre 2017. Les murs étaient ils dans son bilan ou avait il fait une sci pour se louer les locaux ? En ce qui concerne la relation de cause à effet entre son état mental et le fait d'habiter au dessus, j'ai des doutes...Beaucoup de titulaires qui ne savent pas (ou ne peuvent pas ou ne veulent pas...) se ménager des plages de repos deviennent par surmenage et excès de travail comme cela....Tu vois ce qu'il ne faudra pas faire en devenant titulaire....Comme disait ma grand-mère "changer d'herbage réjouit les veaux" ,en version pharmacien" sortir de sa pharmacie aère le cerveau"... :-D
El_Toto El_Totoicon_post
Citation : CD-PHARM 

Citation : vivi72 

Oui c'est un départ à la retraite 35 ans dans sa boite. Le titulaire est complètement deconnecté du monde extérieur. Strictement aucune interaction avec ses confrères . C'est un peu ca aussi de vivre au dessus, non? 
logiquement il sera exonéré des plus values sur son fonds comme c'est un départ en retraite.Il a raison de vendre maintenant car l'exonération pour départ en retraite se finit en décembre 2017. Les murs étaient ils dans son bilan ou avait il fait une sci pour se louer les locaux ? En ce qui concerne la relation de cause à effet entre son état mental et le fait d'habiter au dessus, j'ai des doutes...Beaucoup de titulaires qui ne savent pas (ou ne peuvent pas ou ne veulent pas...) se ménager des plages de repos deviennent par surmenage et excès de travail comme cela....Tu vois ce qu'il ne faudra pas faire en devenant titulaire....Comme disait ma grand-mère "changer d'herbage réjouit les veaux" ,en version pharmacien" sortir de sa pharmacie aère le cerveau"... :-D  


Désolé, c'est un peu hors-sujet mais d'où tiens-tu cette info ?
On en entend parler comme un serpent de mer depuis de nombreuses années, à chaque changement de gouvernement ou de majorité, mais je n'ai rien lu de concret là-dessus.

Message édité par : El_Toto / 23-04-2016 17:56

pharmaceutic pharmaceuticicon_post
Souvent, on vit au dessus... Mais des fois en dessous, c'est pas mal... Bixente, je sors... ;-)
pharmaco
CD-PHARM CD-PHARMicon_post
Citation : El_Toto 

Citation : CD-PHARM 

Citation : vivi72 

Oui c'est un départ à la retraite 35 ans dans sa boite. Le titulaire est complètement deconnecté du monde extérieur. Strictement aucune interaction avec ses confrères . C'est un peu ca aussi de vivre au dessus, non? 
logiquement il sera exonéré des plus values sur son fonds comme c'est un départ en retraite.Il a raison de vendre maintenant car l'exonération pour départ en retraite se finit en décembre 2017. Les murs étaient ils dans son bilan ou avait il fait une sci pour se louer les locaux ? En ce qui concerne la relation de cause à effet entre son état mental et le fait d'habiter au dessus, j'ai des doutes...Beaucoup de titulaires qui ne savent pas (ou ne peuvent pas ou ne veulent pas...) se ménager des plages de repos deviennent par surmenage et excès de travail comme cela....Tu vois ce qu'il ne faudra pas faire en devenant titulaire....Comme disait ma grand-mère "changer d'herbage réjouit les veaux" ,en version pharmacien" sortir de sa pharmacie aère le cerveau"... :-D  


Désolé, c'est un peu hors-sujet mais d'où tiens-tu cette info ?
On en entend parler comme un serpent de mer depuis de nombreuses années, à chaque changement de gouvernement ou de majorité, mais je n'ai rien lu de concret là-dessus.

Message édité par : El_Toto / 23-04-2016 17:56

 
Le Parlement avait voté la prolongation d' un ensemble d'exonérations fiscales sur certaines plus values de cession jusqu'à la nouvelle date butoir du 31 décembre 2017. Je viens de consulter les derniers textes sur LegiFrance. Cette date butoir existe encore mais a disparu, sauf erreur de ma part, pour les départs en retraite, au jour d'aujourd'hui,dans le cas des ventes de fonds de commerce détenus depuis plus de 5 ans. Mais attention, l'année 2017 est une année électorale avec une nouvelle majorité issue des urnes...Le prochain Gouvernement laissera-t-il cette exonération valide ? Bien malin celui qui peut le dire....
vivi72 vivi72icon_post
Je n'ai aucune idée pour la sci, je pense avoir les bilans courant juillet, j'en saurais plus à ce moment là. En tout cas c'est sur, c'est important d'essayer de rester ouvert. Merci pour ton analyse!
Sedna Sednaicon_post
Citation : Calipharma 

Si tu habite dedans, c'est un avantage en nature donc tu le paie d'une façon ou d'une autre.
Par contre la quote part de loyer peut être déterminées arbitrairement tant qu'elle est raisonnable. Par exemple, je paie 250€ de loyer pour 153m² mais c'est acceptable compte tenu du loyer globale  


Je reviens un peu sur ce sujet. J'ai rénové l'appart au dessus de la pharma. J'avais pensé soit ne pas payer de loyer soit payer un loyer mais "modéré" ( j'avais songé à 200€)
Ma comptable n'est pas emballé par la première option car c'est un avantage en nature etc.. Pour l'option 2, elle me dit que 200€ pour un 60m2 c'est pas réaliste ( je précise que c'est une petite ville).
Elle veut que je paie un loyer de 450 à 500€. Donc quand je lis le loyer de Calipharma, je suis perplexe.
D'autant que je connais des pharmaciens qui n'ont jamais payé de loyer et pour qui ce n'était pas compté dans leur rémunération.
Je suis un peu dans le flou face à ces écarts de traitement d'une situation similaire.


Calipharma Calipharmaicon_post
J'étais locataire des murs de la pharma. Le loyer était de 1000€ pour tout le bâtiment. Donc 250 - 750 c'était raisonnable. Surtout que l'appart était grand mais très vétuste.
Frimousses Frimoussesicon_post
Grosso modo me concernant. Locataire de la SCI. En milieu rural.
Loyer 1300€ pharma et 500€ perso pour env 150m2 chacun. C'est le comptable qui a établi les loyers.
Sedna Sednaicon_post
Merci pour vos réponses.
J'avais pensé qu'en mettant en avant le côté logement de fonction cela pouvait justifier un loyer faible. Cela doit être comptable dépendant, je connais 2 pharmaciens logés au dessus de la pharma qui n'ont jamais ni payé de loyer ni déclaré d'avantage en nature.
Frimousses Frimoussesicon_post
Citation : Sedna 

Merci pour vos réponses.
J'avais pensé qu'en mettant en avant le côté logement de fonction cela pouvait justifier un loyer faible. Cela doit être comptable dépendant, je connais 2 pharmaciens logés au dessus de la pharma qui n'ont jamais ni payé de loyer ni déclaré d'avantage en nature.  

En même temps est-ce que quelqu'un va aller vérifier que tu paies un loyer ou pas? Après si un jour il y a un soucis quelconque, je suppose qu'il vaut mieux qu'un loyer en bonne et due forme ait été prévu...
Dinosorus5CH Dinosorus5CHicon_post
Citation : Sedna 

Citation : Calipharma 

Si tu habite dedans, c'est un avantage en nature donc tu le paie d'une façon ou d'une autre.
Par contre la quote part de loyer peut être déterminées arbitrairement tant qu'elle est raisonnable. Par exemple, je paie 250€ de loyer pour 153m² mais c'est acceptable compte tenu du loyer globale  


Je reviens un peu sur ce sujet. J'ai rénové l'appart au dessus de la pharma. J'avais pensé soit ne pas payer de loyer soit payer un loyer mais "modéré" ( j'avais songé à 200€)
Ma comptable n'est pas emballé par la première option car c'est un avantage en nature etc.. Pour l'option 2, elle me dit que 200€ pour un 60m2 c'est pas réaliste ( je précise que c'est une petite ville).
Elle veut que je paie un loyer de 450 à 500€. Donc quand je lis le loyer de Calipharma, je suis perplexe.
D'autant que je connais des pharmaciens qui n'ont jamais payé de loyer et pour qui ce n'était pas compté dans leur rémunération.
Je suis un peu dans le flou face à ces écarts de traitement d'une situation similaire.


 


Toutes les réponses de ton comptable découle de ta déclaration. Peut être aurais tu du déclarer la rénovation du local de la pharmacie pouvant assurer le logement de tes pharmaciens remplaçant ou pour tes pharmaciens de garde...? Dans ce cas, pas de loyer, reno assurée par la pharma et pas de loyer...
Et puis toi, et bien tu vis chez ta copine :b ;-)
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