Salut à tous, installé depuis un an maintenant, je bénéficiais de l'ancien bail commercial qui était renouvelé tacitement depuis belle lurette; par manque de temps, je n'avais pas demandé au bailleur la rédaction d'un nouveau bail, d'autant plus que je savais les murs à vendre; mais voilà, le local commercial est vendu, le notaire du nouveau bailleur m'a fait une proposition de nouveau bail; dans celui-ci, à la rubrique "destination des lieux", le bailleur souhaite intégrer la notion de bail exclusif pharmacie (le bail initial était un bail tout commerce); je rétorque donc que je souhaite conserver un bail tout commerce, mais le nouveau bailleur, par l'intermédiaire du notaire, me répond qu'un bail tout commerce augmente la valeur locative du local (ce qui justifierait une augmentation de loyer); d'autre part, le nouveau bailleur (un notaire en retraite) me précise que le bail initial ayant plus de douze ans, il serait en droit de demander un déplafonnement du loyer.
quelles sont les conséquences ce cette modification par rapport au bail initial?
serais-je embarassé lors d'un éventuel transfert de mon officine?

GROSSE ERREUR! prend un conseiller juridique et serre les fesses,celà peut mal tourner.....

fait toi assister par un spécialiste des baux commerciaux, il y a des protections.

Aille le bail est un des trucs clefs a revoir avant une reprise. Je confirme là il faut un spécialiste pour t aider et croiser les doigts. Bonne chance

si tu peux signer un bail sans augmentations de loyer maintenant ou à venir lors des révisions , n'ésite pas!!!
un bail non renouvellé se trouve avec un prix " libre " pour le propriaitaire !! souvenez vous , c'est arrivé au pharmacien des champs élysées qui a du fermer car son loyer triplait!!!!c'etait il y a trois ou quatre ans , si ma mémoire est bonne...

un exemple similaire à celui des champs élysées :

http://www.ladepeche.fr/article/2012/06/12/1375794-la-pharmacie-wilson-pourrait-laisser-la-place-a-une-parfumerie.html

en fait, le nouveau bailleur propose un loyer légèrement supérieur à l'actuel,avec révision annuelle selon la variation de l'indice du coût de la construction; c'est plus la clause de destination des lieux qui m'inquiète : un bail exclusif pharmacie est-il un obstacle en cas de transfert de l'officine?
j'ajoute que le bail de l'ancien titulaire (que j'ai remplacé après son décès) était reconduit tacitement depuis belle lurette (bail initial signé en 1988, renouvelé tacitement jusqu'en 2009), et comme j'ai entrepris toutes les démarches de reprise seul, je ne me suis pas méfié

Le renouvellement de ton bail doit être transmis par voie d'huissier.
Je renouvelle les miens par mon avocat d'affaire qui surveille si on ne veut pas me mettre la Taxe Foncière ou autres bêtises du genre.

Les risques de déflafonement existent sur des baux de 12 ans, pas les 3-6-9 sauf à prouver que la commercialité a changée.

Si tu n'a pas d'avocat conseil, contacte moi à ythierry_at_club-internet.fr car je connais quelqu'un qui pour 700 euros maxi est une très bonne pro et t'évitera une bêtise.

Sinon, bon renouvellement.

Amitiés.

Edit : pour protéger l'adresse mail

Jean Yves.

Message édité par : Manager / 13-06-2012 07:17

il me semble que le risque de déplafonnement existe sur les baux 3 6 9 si le renouvellement n'est pas fait dans les règles et qu'il y a un motif, comme bien sur le changement de destination mais aussi travaux faits dans le local pour le remettre à neuf par exemple...

La restriction activité "pharmacie"(mais fait rajouter aussi matériel médical et orthopédie) n'est pas un obstacle à un transfert puisque si tu pars en fin de période triennale moyennant bien sur le préavis avec huissier etc... ce que devient ton local devient le problème du propriétaire..Si tu pars en cours de période triennale, activité pharmacie ou pas tu es redevable des loyers jusqu'à la fin de la période triennale en question.
Donc bien calculer la date du transfert..
Quant à la taxe foncière, elle est systématiquement incluse dans les baux commerciaux depuis quelques années, et heureux ceux qui y échappent encore..!

Ramses si pour tranferer tu dois attendre les eclispses de lune tous les trois ans, c'est pas coul!!!
Le mieux c'est de transferer (quand tu veux) et de pouvoir coller dans ton ancien local un autre commerce, histoire de ne pas payer des loyers pour rien en attendant le terme du bail.

Donc : PAS de bail restrictif !!!! et garder la faculté de pouvoir "sous-louer"

Questions:
1- : En cas de vente le locataire ne doit il pas être prévenu en L+AR pour une priorité d'achat ?
2- : Si le bail a été renouvellé tacitement durant des années est-ce un état de fait dont il peut se prévaloir?

Moi dans son cas , je regarderai pour mieux me replacer sur ma zone sur un local plus grand et mieux placé :-)

Message édité par : 32-37 / 13-06-2012 20:13

question 1: non, la loi ne prévoit rien pour les baux commerciaux

question 2 : non plus :-(

le propriétaire a tout interêt à restreindre la destination du local et il est dans son droit pour l'exiger.. donc la négo va être difficile..

sous-louer est interdit..
Ce qu'il faut (et c'est une clause licite et acceptée) c'est pouvoir résilier à la fin de chaque période triennale et non à la fin du bail.
Autre clause intéressante, en cas de vente du fonds en tant que pharmacie, ne pas rester caution du loyer sur la totalité du bail mais jusqu'à la fin de la période triennale en cours..

Message édité par : ramses2 / 13-06-2012 20:29

l'indexation annuelle me gene...j'aurais peur d'envollées terribles...

il y a toujours une indexation annuelle, quel que soit le loyer..