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canari66
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Forum » » L'installation » » Hypothèse d'achat sans apport ou presque, réaliste ou non???
Posté : 13-11-2009 14:13 
Tout d'abord prenons des chiffres moyens tirés des analyses de gestion: marge moyenne 27%, Charges externes 5%, Impôts et taxes 1%. Il reste la masse salariale pour laquelle on peut réduire par rapport au chiffre moyen (10%) puisque on est jeune et motivé,non? Disons 6 à 7% ce qui reste raisonnable. Si on regarde on obtient un EBE, pour payer Emprunt et soi-même ainsi que les cotisations patronales à l'IS, d'environ 14 à 15% (27%-5-1-7)...
L'intérêt de ce plan se situe dans le fait d'avoir un bail mixte comprenant à la fois le bail commercial mais aussi un bail d'habitation payé par la pharmacie (certes cela peut faire monter d'un demi-point les charges externes) car à la sortie cel permet de réduire on salaire puisqu'on est déjà logé...
ex: actuellement je loue un F3 pour 650E et je suis payé coef 500 donc il me reste 2350-650 soit 1700E
Si je prends 1700E en tant que gérant(et encore je ne compte pas les impots locaux payés par la pharmacie) j'ai la même chose qu'un coeff 500 tout en schant que l'on propose souvent la 1re année des revenus de 2000, disons que l'on peut baisser à 1500E /mois le revenu en tant que gérant. On obtient donc au total annuel une part revenu+cotisations gérant d'environ 35kE.
Exemple concret, achat d'une pharmacie qui réalise un CA de 800kE avc la marge et les frais évoqués plus haut. Pour ce chiffre une préparatrice temps plein suffit. Disons qu'elle payée coeff 300 avec 25 ans d'ancienneté soit 40 kE annuel ce qui est beaucoup, il reste encore pour les 7% de masse salariale 16kE(7% de 800KE soit 56kE) pour se payer un remplaçant pour plusieurs semaines et une prime à la préparatrice... donc au final EBE=27%-5-1-7 soit 14%!!!! (au pire pas de prime pour la préparatrice mais paiement du loyer supplémentaire)
Avec ces 14% il faut payer son revenu et cotisations soit 35kE il reste donc 14%*800 KE= 112kE-35kE soit 77kE. On garde un peu de marge pour l'IS et on retient 75 kE/an pour le prêt soit sur 12 ans, 900 kE ce qui fait un capital emprunté si intérêt à 4% de 700 kE!!!
Pour calculer le prix d'achat que l'on peut accepter pour cette pharmacie, je compte 10% de frais en plus du prix de vente fixé (frais enregistrement, notaire ET agence de transaction) ainsi que 30 KE pour le BFR==>on obtient donc (700-30)/1.1 soit environ 610 kE pour le prix 'achat TTC de la pharmacie. En terme de pourcentage on se trouve en dessous de 75%. Pharmacie qui peut exister mais pas évidente à trouver en province et en dehors des villes.
Pour le même exmple, avec 35kE d'apport on augmente le prix de vente à environ 640 kE soit près de 80%!!! A ce prix-là on peut un plus trouver son bonheur je pense...
Enfin dernière preuve, notre EBE de 112 kE, si on le multiple entre 5 et 6 on obtient, un prix de vente compris entre 560 et 672. Donc affaire réaliste et tout à fait rentable.
En conclusion, apport minimum, affaire rentable, salaire correct car logé et impôt IR diminué, possibilité d'être remplacé... Sur le papier cla peut le faire comme on dit. En plus la plupart des variables utilisées sont soit l'hypothèse faible pour les bénéfices soit forte pour les dépenses.
N'hésiter pas à laisser vos posts car je suis impatient de voir ce qui ne va pas dans cette démonstration.
Message édité par : canari66 / 13-11-2009 14:38
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